대전지방법원 2024타경1257. 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 이상우이고, 말소기준권리는 2020.07.31. 설정된 합동새마을금고 근저당권 채권최고액 100,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 합동새마을금고의 추가 근저당, 김대현·김종술의 근저당, 이병헌·중앙토지보상 주식회사·충남신용보증재단의 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 218,724,000원으로 감정가 446,378,000원 대비 49%입니다. 다만 이 물건은 동일 평형 아파트처럼 실거래 평균과 곧바로 비교할 수 있는 시세 자료가 없고, 감정평가상 현황이 근린생활시설이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 판단하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1257 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4 · 충청남도 공주시 계룡면 갑사로 316 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 근린생활시설 · 복층 구조 |
| 토지 | 496.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이상우 |
| 감정가 / 최저가 | 446,378,000원 / 218,724,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.31. 합동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 모든 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격과 환금성 — 감정가 49%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 218,724,000원까지 내려왔습니다. 감정가 446,378,000원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 153,106,800원, 4회 유찰 시 107,174,760원입니다.
하지만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 감정평가상 본건은 국도변 상가지대에 위치한 근린생활시설로 이용 중이고, 토지이용계획에는 계획관리지역·성장관리계획구역, 접도구역·소로3류 저촉 등이 확인됩니다. 이런 요소는 일반 주거용 부동산보다 수요층과 활용 가능성이 제한될 수 있어 별도의 환금성 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,862,136원 |
| 1. 근저당 · 합동새마을금고 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 근저당 · 합동새마을금고 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김대현 | 75,000,000원 | 46,861,864원 |
| 4. 근저당 · 김종술 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이병헌 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중앙토지보상 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충남신용보증재단 | 23,512,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 가정하면 채권 총액 431,512,500원 중 214,861,864원이 배당되고, 216,650,636원이 미배당으로 남습니다. 김대현은 46,861,864원을 배당받고, 김종술 및 후순위 가압류권자에게는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중장리 소재 중장삼거리 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 농경지 등이 형성된 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 근린생활시설로 이용 중이며 복층 구조입니다.
- 건물. 일반철골구조 지붕 단층 건물로 외벽은 징크판넬·강화유리, 내벽은 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 496.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 117,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 접도구역 및 소로3류에 저촉됩니다. 하수처리구역·가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록·전입관계 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각대상 범위와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 현황 이용. 현황은 근린생활시설입니다. 현재 영업·점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 접도구역·소로3류 저촉, 성장관리계획구역 등은 향후 이용·증개축·개발 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 216,650,636원의 채권 미배당이 발생합니다. 다만 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2020.07.31. 합동새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상이고 현황은 근린생활시설이며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 붙어 있습니다.
감정가 446,378,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 218,724,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 소멸 여부와 별개로 점유·임대관계, 제시외 건물, 토지이용 규제, 실제 영업 및 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 유형입니다.
