대전지방법원 2024타경1257. 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4를 포함하는 대지·토지 사건으로, 등기 건물은 공주시 계룡면 갑사로 316 주건축물제1동입니다. 감정평가상 현황은 근린생활시설이고 복층 구조로 이용 중입니다. 소유자는 이상우이며, 건물 등기에는 2020.07.31. 합동새마을금고 근저당권 100,800,000원이 가장 앞선 담보권으로 자리합니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 합동새마을금고·김대현·김종술의 근저당과 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 312,464,000원으로 감정가 446,378,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 70%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 연결하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 감정평가상 임대관계도 미상이라 현황 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1257 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4 |
| 등기 건물 | 충청남도 공주시 계룡면 갑사로 316 주건축물제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 근린생활시설 · 복층 구조 |
| 토지 | 대 496㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이상우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 446,378,000원 / 312,464,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.07.31. 을구 1번 합동새마을금고 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 을구 2번 합동새마을금고 67,200,000원, 김대현 75,000,000원, 김종술 15,000,000원의 근저당과 이병헌·중앙토지보상 주식회사·충남신용보증재단의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 312,464,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 218,724,800원(49%), 3회 유찰 시 153,107,360원(34%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,174,496원 |
| 을구 1번 근저당 · 합동새마을금고 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 합동새마을금고 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 김대현 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 김종술 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이병헌 | 50,000,000원 | 49,289,504원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중앙토지보상 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 23,512,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 431,512,500원 중 307,289,504원이 배당되고, 124,222,996원이 미배당됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중장리 소재 중장삼거리 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설 및 농경지 등이 형성된 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 근린생활시설로 이용 중이며 복층 구조입니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물로 외벽은 징크판넬 및 강화유리, 내부는 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 시스템에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 496㎡, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 117,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 접도구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당하며 소로3류가 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·주건축물·제시외 건물의 실제 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고 주변 근린생활시설·토지가격을 별도로 검증하세요.
- 도로·규제 확인. 접도구역과 소로3류 저촉이 실제 이용·증개축·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.07.31. 합동새마을금고 근저당입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 구조만 보면 명확합니다. 2020.07.31. 합동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현재 회차 312,464,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리보다 현황과 가격 검증입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계는 미상이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장·매각범위·임대관계 확인 후 가격을 정해야 하는 물건입니다.
