대전지방법원 2025타경16022. 충남 홍성군 홍북읍 ‘효성해링턴플레이스’ 108동 3층301호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이선희이고, 말소기준권리는 2014.12.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 154,000,000원이며 2019.05.15. 115,500,000원으로 변경됐고, 2024.03.14. 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이번 물건의 핵심은 가격입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 158,900,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 236,833,333원이고 최신 거래는 2026.07. 218,000,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 67.1%로, 신건 감정가가 아니라 현재 회차에서는 실제 가격 차이가 뚜렷합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169 효성해링턴플레이스 108동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.791㎡ |
| 소유자 | 이선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 35,803,322원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2014.12.10. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 2019.05.15. 설정된 우리은행 후순위 근저당 40,700,000원과 2021.08.24. 상상인플러스저축은행 근저당 120,000,000원, 2025.09.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
효성해링턴플레이스는 915세대, 사용승인일은 2014.09.22.입니다. 비교 면적은 전용 84.791㎡이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건, 평균 236,833,333원, 최저 210,000,000원, 최고 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.79㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 21 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 7 | 263,000,000원 |
| 평균 | 84.791㎡ | 12건 | 236,833,333원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 158,900,000원은 이 최근 거래 최저값보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 67.1%입니다. 최신 거래인 2026.07. 218,000,000원과 비교해도 현재 회차의 최저가격이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 40,700,000원 | 1,875,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,900,000원 가정 시 채권총액은 314,700,000원, 채권자 예상배당 합계는 155,875,400원, 미배당은 158,824,600원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 158,824,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 205,827,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 238,640,498원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건은 후순위 채권자의 배당 부족과 매수인의 실질 인수 부담을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 효성해링턴플레이스 · 915세대 · 사용승인 2014.09.22.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 사다리형 · 중로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 661,900원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며, 거래가는 210,000,000원~265,000,000원 범위입니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.12.10. 우리은행 근저당이 기준이며, 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서의 최종 변경 여부를 확인합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 236,833,333원뿐 아니라 최신 2026.07. 거래 218,000,000원·210,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 판단합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 158,824,600원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 현재 가격 메리트”
이 물건은 데이터상 구조가 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 존속 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 236,833,333원의 67.1%이며, 최신 2026.07. 거래 218,000,000원보다 낮습니다. 감정가 227,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮지만, 현재는 한 번 더 가격이 내려온 상태입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가치가 높은 회차. 다만 실제 응찰가는 동일 단지의 최근 2억원대 초반 거래와 해당 호수의 층·상태를 함께 놓고 결정하는 것이 핵심입니다.
