대구지방법원 2024타경1517. 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1631 코아루프라임시티오피스텔2차 1층 106호, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2017년 한국토지신탁 명의의 신탁등기가 정리되며 장진미 씨가 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 348,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유 쪽도 결론은 명확합니다. 주식회사 새종 사내이사 김재엽 명의의 전입일은 2022.06.23으로, 말소기준일인 2017.06.01보다 뒤입니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 400,000원으로 조사되지만 대항력은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 소매점 현황 공실로 기재되어, 이 물건은 ‘권리 인수’보다 ‘공실 상가를 어떻게 살릴 것인가’가 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1517 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 천년숲서로 43-16, 1층106호 (코아루프라임시티오피스텔2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점 현황 공실) · 철근콘크리트구조 7층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 장진미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 37,471,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 274,977,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2017.06.01 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이고 근저당권자는 주식회사하나은행입니다. 2024.09.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 전입자는 있으나 전입일이 2022.06.23으로 말소기준 이후이므로 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유보다 공실 리스크를 봐야 한다
| 이름 | 구분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 새종 사내이사 김재엽 | 기호1번 | 3,000,000원 | 400,000원 | 2022.06.23 | 없음 | 확정일자·배당요구 확인 안 됨 | 아님 |
실제 임차인은 1명으로 보며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 내용은 없습니다. 다만 전입일이 말소기준 이후이므로 매수인 인수 보증금은 0원입니다. 현황은 소매점 공실로 표시되어 명도보다는 공실 유지비, 재임대 기간, 상가 수요가 더 큰 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,074,478원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 36,396,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준으로 하나은행 채권에는 311,603,478원의 미배당이 발생합니다. 다만 말소기준 근저당권의 미배당은 매수인 인수로 넘어가는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도청 남서측 인근의 코아루프라임시티오피스텔2차 1층 106호입니다. 주변은 공공기관, 상가, 오피스텔 및 상업용 나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편으로 조사됩니다.
- 용도. 제1종근린생활시설 소매점으로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 내부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 참고해 평가되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 속하며 북측 왕복 2차선 및 서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 8.2%까지 내려왔지만, 이는 공실 상가의 수요와 환금성 문제를 반영한 가격일 수 있습니다.
- 임대 가능성 확인. 1층 소매점 공실이므로 주변 상권, 예상 월세, 공실 기간, 원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 전입자는 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현장 점유 상태와 열쇠 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔·상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 안전”과 “투자상 안전”은 다르다
이 물건은 권리 인수만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 하나은행 근저당이고, 그 이후 권리와 말소기준 이후 전입자는 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 7회 유찰, 감정가 대비 8.2%, 소매점 공실이라는 조합은 가볍게 볼 수 없습니다. 권리분석의 답은 “인수 없음”이지만, 투자 판단의 답은 “공실을 버틸 수 있는가”입니다. 이 물건은 싸게 보이는 상가가 아니라 상가 운영·재임대 능력을 요구하는 저환금성 물건으로 접근해야 합니다.
