대구지방법원 2025타경595. 경주시 외동읍 석계리 1304-5 소재 공장 및 토지입니다. 경주석계일반산업단지 북서측 인근에 위치한 공업용 부동산으로, 공장동을 비롯해 사무실·창고·기계실·휴게실 등의 건물이 구성되어 있습니다.

소유자는 주식회사엘케이코리아입니다. 2021년 소유권을 취득하면서 신한은행에 근저당권을 설정했고, 이후 추가 근저당과 기술보증기금·중소기업은행 등의 가압류가 이어졌습니다. 신한은행이 청구금액 753,292,467원으로 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 960,465,000원. 감정가의 70%까지 내려왔지만 공장 물건에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 생산시설의 활용 가능성, 설비 상태, 부속 건물의 권리관계, 토지 이용 조건을 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 신한은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021.08.25 접수된 을구 10번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 공동담보목록 및 공장·광업재단 저당법상 목록이 연결되어 있습니다.

이후 설정된 신한은행 추가 근저당 2건과 기술보증기금·중소기업은행·우리금융캐피탈의 가압류, 국세 관련 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 한국외환은행 및 신한은행의 기존 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 점유 및 임대관계 — 권리 소멸과 명도는 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

특히 공장은 소유자 법인 외의 사업자나 제삼자가 생산시설·창고·사무실 등을 사용하고 있을 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다. 점유자의 사용 근거와 계약관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무 역시 확정적으로 판단하기 어렵습니다.

• 실제 점유자 확인. 공장동·사무실·창고별 사용 주체와 사업자 현황을 조사합니다.
• 임대차 관계 확인. 계약서, 보증금, 점유 개시 및 사업자등록 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 제시외 시설 확인. 일괄매각 포함 시설과 제외 컨테이너의 소유·사용 관계를 구분합니다.
• 명도 비용 점검. 기계기구·원자재·잔존 동산의 반출과 공장 인도에 필요한 절차를 확인합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 960,465,000원으로 감정가 1,372,092,400원의 70% 수준입니다. 이미 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰에 따른 매각가 및 미배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다.

유찰이 거듭되면 최저매각가는 낮아지고 미배당 채권액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리 구조에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 960,465,000원 가정)

채권총액 3,147,660,379원 · 채권자 예상배당 948,460,350원 · 예상 미배당 2,199,200,029원. 집행비용 12,004,650원은 추정치입니다. 채권액은 배당 시뮬레이션에 적용된 채권최고액·청구금액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·공장시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주석계일반산업단지 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 공장·농경지·나지가 혼재하는 공업지대이며, 북동측과 남동측에 산업단지가 입지합니다.
• 교통. 인근 산업단지와 연계되어 있고 간선도로 접근성이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정도 편리한 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 1,806㎡의 공장용지로, 일반공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 실제 업종 및 시설 설치 가능 여부는 용도지역·지구단위계획과 함께 확인해야 합니다.
• 공장시설. 철골조 샌드위치판넬지붕 공장동과 시멘트벽돌조 사무실, 창고, 기계실, 휴게실, 화장실 등이 있습니다. 주요 공장동은 층고 약 4미터로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·소방설비가 설치되어 있습니다. 기계기구의 작동 상태 및 유지보수 이력은 현장 확인이 필요합니다.
• 건축물 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각 대상 제시외 건물과 제외 컨테이너의 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 인접 공업용 부동산이라는 입지 특성이 있으나, 공장 용도와 설비 사양에 따라 활용 가능한 매수자가 달라질 수 있어 실제 매각 가능 가격을 개별적으로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 매각 대상 목록을 실제 현장과 대조하세요. 지상 컨테이너 구조물은 매각 제외입니다.
• 공장저당 목록. 신한은행 근저당에 연결된 공동담보목록 및 공장·광업재단 저당법상 목록을 확인하고, 현재 설비의 동일성과 존재 여부를 검토하세요.
• 일부 대위변제. 기술보증기금의 189,574,111원 근저당권 일부 이전을 확인하고 기존 신한은행 채권과 중복 산정하지 않도록 주의하세요.
• 국세 압류. 경주세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위, 체납 관련 사항을 확인하세요.
• 임대관계·점유. 공장별 실제 사용자와 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 점유 근거를 조사하세요. 임대관계는 미상입니다.
• 설비 상태. 공장 내 기계기구의 가동 여부, 유지보수 상태, 반출 가능성 및 부속시설의 실사용 상태를 점검하세요.
• 인허가·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역 및 가축사육제한구역의 제한사항과 계획하는 업종의 입주 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 별도로 인근 유사 공장·공장용지의 거래사례, 토지와 건물의 활용가치, 설비 잔존가치를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 대상 목록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 공장은 현장 확인이 먼저”

이 물건은 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며, 현 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저매각가도 감정가의 70%인 960,465,000원까지 내려왔습니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실이 곧 공장을 문제없이 활용할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 제시외 건물 및 기계기구는 일괄매각에 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 근저당권 일부 이전과 국세 압류에 따른 실제 배당관계도 점검해야 합니다.

또한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 공장·설비·점유·실제 시장가치에 대한 현장 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.