대구지방법원 2025타경595. 경주시 외동읍 석계리 1304-5 소재 물건으로, 감정 이용상태는 공장·사무실·창고·기계실·휴게실·화장실이며 토지는 공장용지 1,806㎡입니다. 현 소유자는 주식회사엘케이코리아이고, 2021.08.25. 소유권을 취득한 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원·180,000,000원, 기술보증기금 가압류 1,543,000,000원, 국 압류, 중소기업은행 가압류 252,176,252원, 우리금융캐피탈주식회사 가압류 8,484,127원과 경매개시결정이 이어집니다. 현재 권리분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5 · 경상북도 경주시 외동읍 석계시래길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·창고·기계실·휴게실·화장실 · 토지 공장용지 1,806㎡ |
| 소유자 | 주식회사엘케이코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,363,209,400원 / 1,363,209,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 753,292,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 지상 컨테이너 구조물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유·임대차 상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자 등이 확인된 임차인이 없는 상태이므로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 분석에 반영되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,363,209,400원으로, 현재 회차는 감정가 100%입니다. 동일·유사 공장 거래와 직접 비교할 수 있는 실거래 표본 없이 감정가만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 실질취득 1,363,209,400원을 기준으로 현장 자산가치와 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,363,209,400원 | 1,800,483,073원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,090,567,520원 | 2,070,398,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 872,454,016원 | 2,286,330,903원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 1,090,567,520원, 872,454,016원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 2,070,398,534원, 2,286,330,903원으로 커집니다. 반면 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰 효과는 현재 분석상 ‘인수액 감소’가 아니라 매수대금 자체의 하락에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,363,209,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,032,094원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,543,000,000원 | 3,177,306원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 252,176,252원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 8,484,127원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,147,660,379원 중 예상배당은 1,347,177,306원이고, 미배당은 1,800,483,073원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 외동읍 석계리 소재 경주석계일반산업단지 북서측 인근입니다. 부근은 산업단지와 연계된 공업지대로 각종 공장·농경지·나지가 혼재하고, 북동측과 남동측 인근에 산업단지가 위치하며 남서측으로 농경지대가 이어집니다.
- 교통. 산업단지 인근이며 간선도로 접근성이 양호하고 차량출입이 가능합니다. 감정요항표상 대중교통사정도 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공장·사무실·창고·기계실·휴게실·화장실로 이용되고 있으며 급배수설비·위생설비·소방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,806㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 176,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장·토지·기계기구 등이 결합된 일괄매각이므로 주거용 집합건물처럼 단순한 평형 실거래 비교보다 개별 시설·토지·기계의 현장가치 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.08.25. 을구 10번 주식회사신한은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 2025.09.16. 기술보증기금 앞으로 189,574,111원 일부이전 등기가 있으므로 실제 배당 귀속관계를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구는 포함되고, 지상 컨테이너 구조물은 매각에서 제외됩니다. 현장 자산과 매각목록의 일치 여부를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 갑구에는 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권과 배당순위를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 100%이므로, 실질취득 1,363,209,400원을 기준으로 토지·공장·기계기구의 현장가치와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구·제시외 건물 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 범위는 별도 검증”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2021.08.25. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 현재 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 매수 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차는 감정가 100%인 1,363,209,400원이고, 공장·사무실·창고·토지에 제시외 건물과 기계기구까지 묶인 일괄매각입니다. 반대로 지상 컨테이너 구조물은 제외됩니다. 여기에 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 이 물건은 “인수 0원”만 보고 바로 가격 가점을 줄 유형은 아닙니다. 권리는 통과 가능하지만, 가격·점유·매각범위 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
