대구지방법원 2024타경2091. 영주시 휴천동 남산현대아파트 203동 16층 1602호입니다. 현재 등기상 소유자는 권태성이며, 2005년 1월 7일 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2007년 11월 26일 설정된 영주농업협동조합의 채권최고액 61,600,000원 근저당입니다. 이후 설정된 같은 조합의 18,800,000원 근저당과 경매개시결정, 가압류 2건은 매각으로 모두 소멸합니다.

점유관계에서는 안상진·권영희·강유나 등 3명이 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 각각 2023년 1월 12일, 2021년 4월 5일, 2021년 7월 26일로 모두 말소기준일인 2007년 11월 26일보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 배당 부족액이 발생하더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준권리는 을구 8번 영주농업협동조합 근저당입니다. 등기에는 공동담보로 경상북도 영주시 조암동 72 토지가 함께 기재돼 있습니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 을구 10번 근저당, 대구지방법원 안동지원의 임의경매개시결정, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관과 영주농업협동조합의 가압류는 낙찰로 모두 소멸합니다. 등기상 매수인에게 존속하는 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 명도는 별도

세 사람 모두 전입일이 말소기준보다 13년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 안상진은 보증금 3,000,000원과 월 차임 450,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 권영희는 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 강유나는 전입자로만 확인됩니다. 이들의 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자에게 승계되지는 않지만, 실제 거주자·계약관계·인도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가 115,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 34,500,000원이 낮아졌지만, 감정가는 실거래 시세와 같은 의미가 아닙니다. 동일 단지 또는 인근 아파트의 최근 거래와 비교하지 않은 상태에서 최저가가 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

추가 유찰 시 제시된 시나리오상 최저가는 56,350,000원, 39,445,000원으로 내려갑니다. 그러나 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 59,886,717원, 76,487,427원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으므로, 각 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)

채권자 총 청구액 114,822,417원 중 78,651,000원이 배당되고 36,171,417원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 현 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 요항상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 아파트 부지는 북측 약 24미터, 서측 약 45미터, 동측·남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생설비, 중앙집중식 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 아파트 부지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 이용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 안상진·권영희·강유나의 실제 거주 여부, 각 점유 부분과 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
• 배당요구·확정일자 확인. 안상진과 권영희의 배당요구 접수 내용, 강유나의 배당요구 여부를 매각기록 원본에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 동일 단지·유사 면적 최근 실거래와 비교하세요.
• 명도비용 반영. 보증금 승계는 없지만 복수 점유자가 확인되므로 인도명령, 이사 협의 및 소요 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 선순위 근저당의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 명도는 확인형”

이 물건은 말소기준이 2007년으로 오래됐고, 현재 확인된 임차인·전입자들의 전입일은 모두 2021년 이후입니다. 따라서 후순위 채권이 36,171,417원 미배당되더라도 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 권리분석의 결론은 인수 0원입니다.

다만 권리가 깨끗하다는 사실과 입찰가가 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최저가 80,500,000원은 감정가의 70%이지만 최근 거래와의 비교가 선행돼야 하며, 복수 점유자에 따른 명도 부담도 반영해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증, 명도는 확인. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 아파트 경매입니다.