대구지방법원 2024타경2091. 영주시 가흥동 세영리첼아파트 105동 8층 802호가 포함된 임의경매 사건입니다. 현재 소유자는 권태성 씨로, 2017.02.06. 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 영주농업협동조합 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023.03.16. 같은 조합의 채권최고액 170,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.
등기 초반의 2011.04.07. 우리은행 근저당권과 2016.07.12. 신한은행 근저당권은 각각 2013.07.24.와 2017.02.06. 말소됐습니다. 따라서 현존 권리만 놓고 보면 2017.02.06. 영주농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤에 발생한 근저당권·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 대동로 2, 105동 8층 802호 (가흥동, 세영리첼아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제8층 제802호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 권태성 (2017.02.06. 거래가액 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 891,856,192원 |
| 현존 담보·압류 | 근저당권 2건 · 가압류 4건 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현존 말소기준을 구분해야 한다
2024.10.16. 석경호의 가압류 34,686,700원과 권기원의 가압류 21,500,000원, 2025.06.18. 농림수산업자 신용보증기금 관리기관의 가압류 29,259,055원 및 영주농업협동조합의 가압류 5,163,362원도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요하다
확인된 점유 관련자는 임차인 2명과 전입자 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 현존 말소기준권리인 2017.02.06.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 성명 | 대상·지위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상진 | 기호2번 임차인 | 2023.01.12 | 3,000,000원 / 450,000원 | 2025.07.30 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 권영희 | 기호11번 임차인 | 2021.04.05 | 미상 / 미상 | 2025.08.12 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 강유나 | 기호11번 전입세대확인서상 전입자 | 2021.07.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 임차관계 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%일 뿐, 시세 대비 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 266,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리면 안 됩니다. 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 77,350,000원 | 77,350,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 근저당 · 영주농업협동조합 | 180,000,000원 | 112,126,000원 |
| 5. 근저당 · 영주농업협동조합 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 석경호 | 34,686,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 권기원 | 21,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 29,259,055원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 영주농업협동조합 | 5,163,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 266,000,000원 가정 시 채권자 배당액은 261,476,000원, 미배당액은 328,483,117원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 328,483,117원 | 112,126,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 407,165,917원 | 33,443,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 462,243,878원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호실은 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제8층 제802호 단위세대입니다.
- 내·외부. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅과 외장타일, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비, 중앙집중식 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 접근성. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부동산군은 북측 약 24미터, 서측 약 45미터, 동측과 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 환금성은 거래자료 확인 전까지 판단을 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 말소된 2011년 우리은행·2016년 신한은행 근저당과 현존하는 2017년 영주농업협동조합 근저당을 구분해 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 배당 시뮬레이션 대조. 이미 말소된 근저당이 예상배당에 포함되어 있으므로 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
- 기호별 매각범위. 점유자는 기호2번과 기호11번으로 구분되어 있습니다. 각 기호가 일괄매각인지, 105동 802호와 어떤 관계인지 매각대상목록에서 확인하세요.
- 점유와 명도. 권영희·강유나의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계, 안상진의 점유 대상을 확인하고 인도명령 및 명도비용 가능성을 반영하세요.
- 보증금·확정일자. 권영희의 보증금과 강유나의 임차관계가 미상이고 세 사람 모두 확정일자가 확인되지 않았습니다. 주민등록·계약서·배당요구 서류를 직접 열람하세요.
- 시세 대조. 감정가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·유사 층·동일 면적의 최근 실거래와 현장 호가를 조사해 입찰 상한을 정하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.06.으로 기재되어 있습니다. 매각 여부, 변경·연기 및 다음 기일 공고를 확인하세요.
- 관리비와 현장 상태. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납을 확인하고, 내부 상태와 중앙집중식 난방설비의 관리 상태도 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 판단이다
이 사건의 핵심은 말소된 과거 근저당에 흔들리지 않고 현존 말소기준을 정확히 잡는 것입니다. 2011년 우리은행 근저당과 2016년 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현존 기준은 2017.02.06. 영주농업협동조합 근저당입니다. 확인된 임차인과 전입자도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 점유 관련자가 3명이고 보증금·임차관계가 확인되지 않은 사람이 남아 있어 명도 확인은 필요합니다. 예상배당에는 말소된 근저당이 포함된 불일치도 있으므로 원본 서류 대조가 필수입니다. 무엇보다 최저가 266,000,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐, 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류. 이 사건은 인수액보다 매각범위·점유관계·실거래 시세 확인에서 승부가 갈립니다.