대구지방법원 2025타경30995. 대구광역시 달성군 논공읍 본리리 29-124 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사초록들이며, 말소기준권리는 2021.04.27 접수된 중소기업은행 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당 264,000,000원, 김대영 가압류 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 909,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 현재 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 구성과 실사 부담에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함이 명시되어 있고, 일부 기계기구는 소재불명으로 기재돼 있습니다. 여러 건물의 구조·지붕·용도·면적도 공부와 실제가 서로 다른 부분이 있어, 등기상 인수 0원과 별개로 현장 실사가 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30995 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 본리리 29-124 · 대구광역시 달성군 논공읍 논공로69길 37 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사초록들 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,809,729,840원 / 2,356,767,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,464,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.27 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 범위 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 2024년 태양농산 주식회사 농업회사법인 가압류 50,216,000원과 최상복 가압류 46,480,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 남아 있는 중소기업은행 근저당 264,000,000원, 김대영 가압류 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 909,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%지만 ‘저가’ 단정은 금물
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가는 2,356,767,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 1,885,413,600원, 6회 유찰 시 1,508,330,880원입니다. 다만 이 사건은 일괄매각 대상의 구성과 실제 현황 차이가 크고 일부 기계기구도 소재불명으로 기재돼 있으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 2,356,767,000원 | 2,330,799,330원 | 3,142,200,670원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 1,885,413,600원 | 1,864,159,464원 | 3,608,840,536원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 1,508,330,880원 | 1,490,847,571원 | 3,982,152,429원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,356,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,967,670원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 2,330,799,330원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 김대영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 909,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 5,473,000,000원, 채권자 총 배당액은 2,330,799,330원, 미배당액은 3,142,200,670원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 구성·환금성 메모 (매각물건명세서 비고 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 물건입니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 포함되며, 일부 기계기구는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 감정서 일련번호 가). 공부상 ‘철근콘크리트조 대골스레이트지붕’이나 실제는 ‘철근콘크리트조 및 경량철골조 대골스레트 및 칼라시트지붕’입니다.
- 감정서 일련번호 나). 건물 중 3층 사무실 24㎡는 멸실됐고, 1층 부분은 공부상 ‘준비실’이나 실제 ‘냉장실’, ‘사무실’입니다.
- 감정서 일련번호 다)·사). 건축물관리대장상 다)는 ‘철근콘크리트조 스라브 지붕’, 사)는 ‘철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕’이나, 건물등기사항증명서상 다)는 ‘파이프조 스레트지붕’, 사)는 ‘경량철골조 판넬지붕’으로 등재돼 있습니다.
- 감정서 일련번호 마)·바). 공부상 ‘스레트지붕’이나 실제 ‘칼라시트지붕’입니다.
- 감정서 일련번호 사) 기계실. 단층기계실은 공부상 69.2㎡이나 실제면적은 15.3㎡입니다.
- 감정서 일련번호 카) 2층. 공부상 ‘철근콘트리트조 슬래브지붕’이나 실제 ‘철골조 판넬지붕’입니다.
- 환금성. ‘기타 + 토지’에 건물·제시외 건물·기계기구까지 함께 검토해야 하는 구조여서, 표준화된 주거 물건보다 입찰 전 자산 구성 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 일괄매각 대상, 제시외 건물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구의 구체적 범위를 감정평가서와 현장에서 서로 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계기구 확인. 일부 기계기구가 소재불명으로 기재돼 있으므로 감정가에 반영된 자산과 실제 현존 자산의 차이를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 구조·지붕·용도·면적이 서로 다른 부분이 다수 있어, 실제 이용상태와 적법성·원상회복 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체보다, 반복 유찰의 원인이 자산 구성·현황·수요층에 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당액은 3,142,200,670원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.04.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 최저가가 2,356,767,000원, 감정가의 49%까지 내려오기까지 4회 유찰됐다는 사실은 별도로 봐야 합니다.
특히 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구 포함, 일부 기계기구 소재불명, 건물의 구조·지붕·용도·면적에 관한 공부와 실제의 차이가 한 사건 안에 동시에 존재합니다. 즉 이 물건의 승부처는 단순한 등기 권리분석이 아니라 “실제로 무엇을 함께 사는지, 그 자산을 어떤 상태로 넘겨받는지, 이후 얼마나 쉽게 활용·처분할 수 있는지”입니다. 권리상 인수는 0원, 자산 실사는 고난도. 감정가 대비 낙폭만으로 가격을 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
