대구지방법원 2025타경10682. 경주시 양남면 수렴리 489-1 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 이성애·최민준 각 2분의 1이고, 말소기준은 2023년 2월 24일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 480,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 경남은행 근저당권 2,317,700,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 앞선 2023.01.20. 임차인 전입입니다.
임차인 최민준은 목록 6·7번을 점유하고 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있습니다. 예상배당에서도 임차보증금에 배당하지 않고 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 489-1 · 양남로 44 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 이성애 2분의 1 · 최민준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,129,106,500원 / 2,023,263,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 2,183,935,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 우리은행·새마을금고·농협 등의 근저당, 전세권, 압류·가압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 볼 핵심은 2023.01.20. 최민준 전입 → 2023.02.24. 경남은행 근저당 설정 순서입니다. 전입이 먼저이므로 임차인은 대항력을 갖는 것으로 조사됐고, 보증금 50,000,000원이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민준 | 목록 6, 7번 | 2023.01.20 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 | 50,000,000원 |
② 가격 구조 — 49% 할인만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 2,023,263,000원으로 감정가 4,129,106,500원의 49%입니다. 하지만 매수인이 임차보증금 50,000,000원을 별도로 인수하므로 실제 취득 부담은 2,073,263,000원입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,023,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,632,630원 |
| 인수 · 임차인 최민준 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 2,317,700,000원 | 1,520,630,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 2,797,700,000원 중 2,000,630,370원이 배당되고, 797,069,630원 미배당이 남습니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수금 5천만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,023,263,000원 | 2,000,630,370원 | 797,069,630원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,416,284,100원 | 1,399,721,259원 | 1,397,978,741원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 991,398,869원 | 979,084,880원 | 1,818,615,120원 | 50,000,000원 |
이 사건에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 인수액은 각 시나리오에서 50,000,000원으로 동일합니다. 현재 회차 실질취득은 2,073,263,000원, 3회 유찰 시에는 1,466,284,100원, 4회 유찰 시에는 1,041,398,869원입니다. 다만 시세자료가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 양남면 수렴리 ‘관성마을’ 남측 일원으로, 단독주택·근린생활시설·숙박업소·나지가 혼재한 해안주택지대이며 동측 인근으로 동해바다가 이어집니다.
- 교통. 서측 인근으로 국도가 통과하고 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대표 토지는 대 1,090.0㎡, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 623,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 도로조건. 기호 8은 미개설 도로부지에 접하나 맹지상태, 기호 9는 맹지, 기호 10은 차량출입 가능한 세로에 접합니다.
- 건물·공부. 목록 5 일부 멸실, 목록 5·7은 등기부와 대장 일부가 상이합니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 50,000,000원 반영. 현재 최저가만 보지 말고 실질취득 2,073,263,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 최민준 임대차 실체 확인. 임차인과 공유자·채무자의 이름이 동일하므로 임대차계약서, 점유관계, 보증금 지급관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 매각 대상과 제외 대상을 구분해야 합니다.
- 목록 5·7 대조. 일부 멸실 및 등기부·대장 불일치가 있어 실제 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 도로 접근성 확인. 일부 토지는 맹지 또는 미개설 도로부지에 접하므로 각 필지의 이용 가능성과 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 인수와 물건 상태”
표면적으로는 감정가 4,129,106,500원에서 최저가 2,023,263,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 회차에서 매수인은 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 추가로 떠안아 실질취득 2,073,263,000원으로 봐야 합니다. 더 중요한 것은 임차인 최민준이 등기상 공유자·채무자와 동일한 이름이라는 점, 그리고 일부 멸실·공부 불일치·맹지 등 물건 자체의 확인사항이 겹친다는 점입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 이 사건은 단순한 ‘권리 깨끗한 할인물건’이 아닙니다. 대항력 임차 50,000,000원 인수와 임대차 실체, 일괄매각 범위, 토지별 접근성을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 최근 시세 비교자료도 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
