23,142,000원
대전지방법원 2024타경115610. 아산시 풍기동 ‘아산풍기이지더원1차아파트’ 112동 304호, 전용 72.572㎡대 아파트입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 2.81억에서 최저가 2,314만원까지 내려왔으니 아주 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있고, 임차보증금이 최저매각가를 압도하기 때문입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 기준 매각대금 23,142,000원에서 집행비용 816,556원을 제외하면 임차인 최문석에게 22,325,444원만 배당됩니다. 보증금 290,000,000원 중 267,674,556원이 남고, 이 부족분이 매수인 인수로 연결됩니다. 그래서 실질취득은 290,816,556원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 2.9억대 안팎으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 어의정로 184, 112동 3층304호 (풍기동,아산풍기이지더원1차아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 72.572㎡ · 22층 건물 중 3층 304호 |
| 이용상태 | 아파트 1세대 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 다용도실, 드레스룸, 발코니 등 |
| 소유자 | 김선자 (2021.06.30. 매매, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 23,142,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,605,818원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 가격을 결정한다
이 사건의 말소기준은 2024.11.07. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최문석의 주택임차권은 2023.08.01. 접수이고, 전입은 2021.07.07., 확정일자는 2021.06.21.입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차권입니다. 실제 임차인은 최문석 1명으로 보이며, 보증금 대위·승계 중복신고로 볼 사정은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최문석 | 전유부분 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 290,000,000원 | 2021.07.07 | 2021.06.21 | 2023.08.01 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
같은 단지(아산풍기이지더원1차아파트, 1,120세대·2017.09.29 사용승인) 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 8.9%에 불과하지만, 이 숫자는 임차권 인수를 반영하지 않은 표면 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 72.16㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 72.16㎡ | 21 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 72.57㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 72.16㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 72.57㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 72.16㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 72.16㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 72.16㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 72.16㎡ | 8 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 72.16㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 72.16㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 72.16㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 258,750,000원 |
최근 실거래는 230,000,000원~280,000,000원에 형성되어 있고 평균은 258,750,000원입니다. 그런데 현재 회차의 실질취득은 290,816,556원입니다. 이는 실거래 평균보다 32,066,556원 높고, 평균의 112.4%입니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 임차권 인수를 넣는 순간 시세보다 비싸지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 816,556원 | 매각가의 3.5% 추정 |
| 1. 임차인 최문석 보증금 | 290,000,000원 | 22,325,444원 | 부족분 267,674,556원 매수인 인수 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,605,818원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당분 267,674,556원이 매수인 인수로 남고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다.
④ 회차별로 봐도 총액은 2.9억대
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 23,142,000원 | 267,674,556원 | 290,816,556원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 16,199,399원 | 274,492,190원 | 290,691,589원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 11,339,579원 | 279,264,533원 | 290,604,112원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 풍기동 소재 “온양풍기초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 주상나지 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 112동 22층 건물 중 3층 304호이며, 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,120세대 단지이고 최근 동일 면적대 실거래 12건 평균은 258,750,000원입니다. 다만 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회로, 경매시장에서 감정가 접근성이 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 23,142,000원이 아니라 실질취득 290,816,556원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사서에서 보증금·전입·확정일자·배당요구 내용을 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 명도보다 인수. 이 사건의 핵심은 명도 난도보다 보증금 인수입니다. 배당 후 미변제 잔액이 매수인 부담으로 남는 구조를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰의 한계. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 2.9억대 안팎입니다. 추가 유찰만으로 시세 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다.
- 관리비·공과금. 아파트 경매는 공용부분 미납 관리비 등 별도 확인이 필요합니다.
- 최종 판단. 최근 실거래 평균 258,750,000원, 최고 280,000,000원과 비교해 실질취득 290,816,556원이 높으므로 가격 안전마진이 부족합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “2.9억 보증금”이 먼저다
이 물건은 7회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보입니다. 하지만 법원경매에서 가격은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 있고, 보증금 290,000,000원이 배당으로 전액 해결되지 않으면 미배당분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 290,816,556원으로, 최근 실거래 평균 258,750,000원보다 높습니다.
결론은 보류가 아니라 경계입니다. 최저가가 2,314만원이라는 숫자는 입찰 유혹을 만들지만, 실제 경제적 부담은 2.9억대입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “보증금 인수를 감당하고도 시세 대비 이익이 남느냐”입니다. 현재 제공된 수치만으로는 가격 메리트보다 인수 리스크가 훨씬 큽니다.
