대구지방법원 2025타경10718. 경주시 천북면 오야리 천북지방산업단지에 위치한 토지·공장용지 사건입니다. 토지면적은 5,132㎡, 지목은 공장용지이고 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 속합니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실·기숙사·펌프실 등으로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준은 2006.12.26 접수된 중소기업은행 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”는 숫자가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 공장용 부동산은 토지·건물·설비의 구성과 실제 사용성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄매각으로 기재되어 있지만, 건물 옥상 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10718 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 오야리 1391-3 · 경상북도 경주시 천북면 화산공단길 326 |
| 용도 / 토지 | 토지 · 공장용지 · 토지면적 5,132㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 이용상태 | 공장 · 사무실 · 기숙사 · 펌프실 · 사무소 |
| 소유자 | 주식회사지엔테크 |
| 감정가 / 최저가 | 3,276,082,320원 / 2,293,258,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 건물 옥상 태양광발전설비 제외 |
① 권리 흐름 — 2006년 기업은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2006.12.26 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 추가 설정된 을구 2번 1,100,000,000원, 2008년 을구 3번 110,000,000원, 2012년 을구 4번 600,000,000원 근저당도 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년 이후 근로복지공단·제니스이엔지·이재연·김수남·기술보증기금·이동원·중소기업은행의 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 3,276,082,320원, 현재 최저매각가는 2,293,258,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,605,280,600원, 3회 유찰 시에는 1,123,696,420원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다. 공장용 부동산은 토지의 산업단지 입지, 건물 상태, 기계기구의 실사용 가치, 매각 제외 설비, 사업용 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 실제 응찰가격은 별도의 현장·시장 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,293,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,332,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 157,925,420원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 71,993,540원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 제니스이엔지 | 260,750,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 이재연 | 51,268,816원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 김수남 | 26,850,556원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 1,869,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 이동원 | 46,913,493원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 102,203,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 5,145,979,780원, 채권자 예상배당은 2,267,925,420원이며 미배당은 2,878,054,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 천북면 오야리 천북지방산업단지 내에 위치하며 부근은 주로 공장이 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 5,132㎡, 공장용지·공업용 이용, 평지·세로장방 형상이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역·공장설립승인지역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 203,700원/㎡입니다.
- 건물. 공장동은 철골조 스라브 및 판넬지붕 2층, 사무소동은 철근콘크리트조·경량철골조 스라브지붕 3층으로 기재되어 있습니다.
- 사용승인. 2006.12.12 사용승인, 일부 및 3층은 2011.09.21 증축사용승인으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 대조. 일괄매각 대상인 제시외 건물·기계기구와 매각 제외인 옥상 태양광발전설비를 현장에서 구분해 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 공장·사무실·기숙사의 실제 사용자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 3,276,082,320원 대비 현재 최저가 2,293,258,000원이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 기계기구 실사. 일괄매각에 포함된 기계기구의 현존 여부와 가동·사용가치를 확인하세요.
- 산업용 수요 확인. 일반산업단지·산업시설구역 내 공장용 부동산이므로 실제 사업용 수요와 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2006년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰돼 최저가는 2,293,258,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 공장용 부동산에서 감정가의 70%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 더구나 제시외 건물·기계기구는 포함되는 반면 옥상 태양광발전설비는 제외되고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 매각범위·현장점유·실사용가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 공장 경매입니다.
