대구지방법원 2025타경10854. 경주시 외동읍 석계리 209-1·209-6과 주건축물제1동이 관련된 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 8,148㎡이고 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 말소기준은 2021.07.01. 설정된 화원농업협동조합의 채권최고액 2,680,000,000원 근저당입니다. 그 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 등기상으로는 모두 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인입니다. 한주인, 주식회사 태준, 주식회사 남광 등 실제 임차인 3명이 확인되지만 전입일은 각각 2025.09.16., 2023.10.30., 2021.09.13.로 모두 말소기준일인 2021.07.01. 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 한주인의 보증금은 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 인수형으로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10854 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 209-1, 209-6 · 주건축물제1동 · 경상북도 경주시 외동읍 구어들밑길 121-85 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지 8,148㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 이재훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,452,065,000원 / 1,691,512,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,227,277,225원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.01. 화원농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,680,000,000원이며 토지 석계리 209-1·209-6과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2021-273호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이후 세영이엔지·오케이저축은행·소상공인시장진흥공단· 중소벤처기업진흥공단 가압류와 국·국민건강보험공단·경주시 등의 압류가 이어졌습니다. 자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한주인 | 목록 1, 2번 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태준 | 목록 1, 2번 | 2023.10.30 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 남광 | 목록 1, 2번 | 2021.09.13 | 30,000,000원 | 2,727,273원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인 모두 전입이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 30,000,000원인 주식회사 태준과 주식회사 남광도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 한주인은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 2025.09.16.로 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 3명입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 3,452,065,000원, 현재 최저매각가는 1,691,512,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 등 비교 가능한 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 토지만 떼어 보는 구조가 아니라 토지·주건축물·제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구까지 함께 매각됩니다. 따라서 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 일괄매각 대상의 실제 상태와 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,691,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,315,120원 |
| 2. 근저당권 · 화원농업협동조합 | 2,680,000,000원 | 1,672,196,880원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 세영이엔지 | 19,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,754,896원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 79,464,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 2,859,468,916원 중 1,672,196,880원이 배당되고, 1,187,272,036원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 토지. 면적 8,148㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 포함·접함 사항이 있습니다.
- 형상·도로. 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 83,900원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구까지 포함됩니다.
- 환금성. 기타 + 토지에 공업용 토지·건물·기계기구가 함께 묶인 물건이므로 일반 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 1,691,512,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 기계기구가 매각에 포함되므로 현존 여부·상태·활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 한주인·주식회사 태준·주식회사 남광 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 한주인 보증금. 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다.
- 세금 압류. 국·경주시 등 압류 5건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 209-1·209-6, 주건축물제1동, 제시외 건물, 기계기구의 실제 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.07.01. 화원농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격을 높게 평가할 근거는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 구조라 실제 가치는 개별 자산 상태와 활용성 확인이 선행돼야 합니다. 여기에 현재 회차 기준 1,187,272,036원의 채권 미배당과 국세·지방세 압류 5건도 배당 검토 포인트입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 감정가 대비 할인율보다 실제 자산가치 검증이 이 물건의 승부처입니다.
