대구지방법원 2025타경10870. 경주시 외동읍 석계리 1317-5, 도로명 석계산업단지길 48에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 5,684㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다. 소유자는 주식회사에코폴리머입니다. 감정가는 8,335,809,500원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,084,547,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조의 기준점은 2023.11.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,560,000,000원이고, 같은 날 후순위로 우리은행 근저당권 2,400,000,000원이 추가 설정됐습니다. 2025년 국세 압류와 2025년 말 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1317-5 · 경상북도 경주시 외동읍 석계산업단지길 48 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 5,684㎡ · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사에코폴리머 |
| 감정가 / 최저가 | 8,335,809,500원 / 4,084,547,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 8,419,920,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 컨테이너조 흡연실 및 타인 소유 제시외 기계기구 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.29. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권 7,560,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 2,400,000,000원도 설정됐고, 2025.04.03. 국의 압류, 2025.12.30. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각으로 소멸하는 권리들로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심무섭 | 목록 1~4번 | 2024.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 심무섭 1명입니다. 전입일은 2024.12.20.로 말소기준권리인 2023.11.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 시나리오에서도 인수액 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,084,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,245,470원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 7,560,000,000원 | 4,041,301,530원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 9,960,000,000원 중 4,041,301,530원이 배당되고, 5,918,698,470원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·이용상황 메모
- 토지 규모. 5,684㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상·지형. 완경사, 사다리형 토지입니다.
- 도로조건. 소로한면이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 192,200원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 기계기구를 포함하되, 컨테이너조 흡연실과 타인 소유 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,084,547,000원 | 4,041,301,530원 | 5,918,698,470원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,859,182,900원 | 2,828,191,071원 | 7,131,808,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,001,428,029원 | 1,979,013,749원 | 7,980,986,251원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당은 5,918,698,470원에서 7,131,808,929원, 7,980,986,251원으로 증가합니다. 이는 매수인이 채권을 떠안는다는 의미가 아니라, 매각대금으로 변제되지 못하는 채권액이 커진다는 뜻입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차관계. 심무섭의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 매각범위. 제시외 건물·기계기구 포함 범위와 컨테이너조 흡연실 및 타인 소유 기계기구의 제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지이용. 일반공업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 자금계획. 현재 최저매각가만 4,084,547,000원인 대형 물건이므로 취득·운영에 필요한 전체 자금계획을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각 대상 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 일반공업지역 공장용지 5,684㎡를 포함한 대형 물건이며 이미 2회 유찰됐습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건은 등기보다 현장 가치와 매각범위·토지이용·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
