대구지방법원 2025타경10870. 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1317-5, 석계산업단지길 48에 소재한 건물 및 토지 관련 경매입니다. 토지는 공장용지로 면적 5,684.0㎡, 일반공업지역에 해당합니다. 소유자는 주식회사에코폴리머이며, 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 7,560,000,000원과 2,400,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다.
이번 경매는 우리은행의 승계인인 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 8,419,920,193원입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 근저당 채권최고액 합계에 비해 매각대금이 크게 부족해, 채권자에게 상당한 미배당이 발생하는 구조입니다. 그러나 그 미배당액 전체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10870 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 경주지원 등기계 |
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1317-5 도로명주소: 경상북도 경주시 외동읍 석계산업단지길 48 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 공장용지 · 주건축물제1동 |
| 소유자 | 주식회사에코폴리머 (단독소유) |
| 토지면적 / 지목 | 5,684.0㎡ / 공장용지 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 지구단위계획구역 |
| 감정가 | 8,335,809,500원 |
| 최저매각가 | 2,859,183,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 (우리은행의 승계인) |
| 신청채권액 | 8,419,920,193원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함. 단, 컨테이너조 흡연실과 타인 소유 제시외 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2023.11.29. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,560,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
| 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 효과 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 우리은행 | 7,560,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 을구 2번 근저당 | 우리은행 | 2,400,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 2번 압류 | 국 · 경주세무서장 | 미확정 | 등기 소멸 예정 |
| 갑구 3번 경매개시결정 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 | 청구액 8,419,920,193원 | 소멸 |
② 점유관계 — 심무섭의 전입 및 보증금 확인
현황조사와 매각물건명세서에는 심무섭의 점유 관련 사항이 확인됩니다. 전입일자는 2024.12.20.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2023.11.29.보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 심무섭 목록 1~4번 |
2024.12.20. | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 확정일자 미상 |
예상 인수 0원 보증금·점유 성격 확인 필요 |
실제 점유 신고 1명. 전입일이 말소기준권리 이후이며 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 원인에 관한 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰에도 시세 판단은 별개
최초 감정가 8,335,809,500원에서 현재 최저매각가 2,859,183,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이라는 점은 분명한 변화지만, 공장·토지·기계기구가 결합된 산업용 부동산의 실제 거래가격이나 환금성을 보여주는 지표는 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 8,335,809,500원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,859,183,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,001,428,099원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,400,999,669원 | 16.81% | 0원 |
현재 최저가와 비교할 실제 거래시세가 확인되지 않았으므로, 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 산업용 부동산은 기존 공장 설비를 그대로 활용할 수 있는지, 매각 제외 자산 때문에 추가 설비비가 필요한지에 따라 실질적인 취득비용이 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,859,183,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에, 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권 순서대로 배당한 추정 결과입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 9,960,000,000원이며, 매각대금만으로 이를 모두 충족하기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 30,991,830원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 7,560,000,000원 | 2,828,191,170원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 9,960,000,000원 | 2,859,183,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수와 구분
| 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,859,183,000원 | 2,828,191,170원 | 7,131,808,830원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,001,428,099원 | 1,979,013,818원 | 7,980,986,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,400,999,669원 | 1,384,589,672원 | 8,575,410,328원 | 0원 |
현재 회차에서 예상되는 채권 미배당액은 7,131,808,830원입니다. 추가 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자의 배당 가능액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 이 금액은 채권자 측의 회수 부족분으로, 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모
- 소재지. 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1317-5, 석계산업단지길 48에 소재합니다.
- 토지규모. 공장용지 5,684.0㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로한면으로 표시돼 있습니다.
- 도로계획. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 192,200원/㎡입니다. 공시지가와 실제 시장 매매가격은 구분해야 합니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 실제 활용계획과 관련 제한을 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장 관련 건물·토지에 기계기구가 결합된 매각입니다. 공장 활용 여부와 설비 인수 범위가 잠재 매수자의 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상인 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 세부 목록을 확인하세요.
- 매각 제외 자산 확인. 컨테이너조 흡연실과 타인 소유 제시외 기계기구는 매각대상에서 제외됩니다. 현장에서 개별 설비의 소유권과 위치를 대조해야 합니다.
- 공장저당 목록 대조. 제2023-518호와 제2023-522호에 기재된 설비 및 기계기구가 실제 매각목록과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 심무섭 점유관계. 목록 1~4번에 대한 점유 원인, 계약관계, 보증금 및 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 국세 압류. 경주세무서장의 체납세액·법정기일·배당관계를 확인하세요. 압류등기의 말소와 세금의 배당 우선순위는 별개입니다.
- 근저당 승계. 우리은행과 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 사이의 채권 승계 및 실제 배당 귀속관계를 대조하세요.
- 설비 활용성. 매각에 포함되는 기계기구의 가동 가능 여부, 철거·이전 필요성, 관련 시설의 인허가 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율뿐 아니라 인근 산업용 토지·공장 거래가격과 현장 상태를 비교해 응찰가격을 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
이 물건은 3회 유찰을 거치며 감정가 8,335,809,500원에서 최저가 2,859,183,000원으로 내려왔습니다. 담보권의 말소기준은 명확하고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 산업용 부동산의 실제 가치와 매각으로 취득하는 자산의 범위를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 심무섭의 점유관계와 미상 보증금, 국세 압류에 따른 배당 변수, 공장저당 목록과 제시외 기계기구의 일치 여부가 핵심 검토 대상입니다. 매각 제외되는 타인 소유 기계기구를 실제 취득 자산으로 오인해서도 안 됩니다.
권리상 담보권 인수는 제한적이나, 점유·세금·설비 범위와 환금성 검증은 필수. 이 물건의 판단 기준은 단순히 감정가에서 얼마나 하락했느냐가 아니라, 실제로 어떤 토지·건물·설비를 취득하고 이를 어떻게 활용하거나 처분할 수 있느냐에 있습니다.
