대구지방법원 2026타경23. 경주시 서면 사라리 소재의 토지와 창고 등이 묶인 물건입니다. 감정평가상 건물은 창고로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 토지는 지목 대, 면적 158.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 현재 최저매각가는 60,327,000원으로 감정가 175,880,630원 대비 3회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2014.03.25 설정된 신경주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 이상후 가압류, 신용보증기금 가압류, 김경준의 강제경매개시결정, 신경주농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단순한 토지 한 필지나 창고 한 동만 보는 사건이 아니라 일괄매각·제시외 건물·태양광발전설비·멸실 건물을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경23 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 370-1 · 등기부 건물 표시 경상북도 경주시 서면 사라리 370-2, 부운율전길 113 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 이용 |
| 토지 | 158.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 내·외벽 판넬 · 바닥 세멘몰탈 · 창호 하이샷시 |
| 소유자 | 박종언 |
| 감정가 / 최저가 | 175,880,630원 / 60,327,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신경주농업협동조합 / 105,449,899원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.03.25 신경주농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 88,400,000원이고, 2024.09.04 변경등기에는 채권최고액 124,800,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.01.17 이상후 가압류 151,581,598원, 2025.04.16 신용보증기금 가압류 130,640,000원, 2025.08.20 김경준 강제경매개시결정, 2026.01.28 신경주농업협동조합 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 60,327,000원으로, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 4회 유찰 시 42,228,900원, 5회 유찰 시 29,560,229원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 60,327,000원 | 58,841,114원 | 311,780,484원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,228,900원 | 41,068,780원 | 329,552,818원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 29,560,229원 | 28,628,145원 | 341,993,453원 |
다만 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 기준이 확인되지 않기 때문에 60,327,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 별도 검증이 필요합니다. 특히 토지와 창고, 제시외 건물, 태양광발전설비가 함께 얽힌 구성은 일반 주거용 부동산보다 직접 비교 가능한 거래를 찾기가 까다롭습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,485,886원 |
| 2. 근저당 · 신경주농업협동조합 | 88,400,000원 | 58,841,114원 |
| 3. 가압류 · 이상후 | 151,581,598원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 130,640,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김경준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 370,621,598원 중 58,841,114원이 배당되고, 311,780,484원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 서면 사라리 소재 사자교회 남측 인근이며, 주변은 농가 주택·축사·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 158.0㎡, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 85,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 인접 이용. 토지는 동일인 소유의 인접지 사라리 370-2번지 등과 연접해 인접지의 부대토지 등으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함되므로 실제 현황과 매각 대상의 경계를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 타지상 건물. 목록5가 타지상에 소재하는 점을 확인하고 토지사용관계와 진입·이용관계를 점검해야 합니다.
- 멸실 건물. 목록1 지상 건축물대장상 건물 2개동은 현재 멸실상태이므로 공부·현황 정합성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가 매수로 단정하지 말고 토지·창고·부속설비를 기준으로 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당의 2024.09.04 변경등기와 이후 권리관계를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 물건구성을 먼저 본다”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 2014.03.25 신경주농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격과 물건 측면은 단순하지 않습니다. 현재 최저가가 60,327,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않기 때문에 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
여기에 일괄매각, 제시외 건물, 타지상 소재 건물, 태양광발전설비, 멸실 건물, 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 후순위 채권의 금액보다 실제로 무엇을 취득하고, 누가 점유하며, 그 구성 전체의 시장가가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다. 3회 유찰이라는 숫자 자체보다 현황조사와 매각범위 확인이 먼저입니다.
