대구지방법원 2026타경23. 경주시 서면 사라리의 토지와 창고 이용 부동산이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 175,880,630원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 86,181,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준은 2014.03.25 설정된 신경주농업협동조합 근저당권이고, 이후의 이상후 가압류·신용보증기금 가압류·김경준 강제경매개시결정·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 최저가율이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록5)가 타지상에 소재, 태양광발전설비 포함매각, 그리고 목록1 지상 건축물대장상 건물 2개동이 현재 멸실상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 목록5)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 창고로 이용 중입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 점과 별개로 물적 현황과 일괄매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경23 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 370-1 |
| 등기부 표시 | 경상북도 경주시 서면 사라리 370-2 · 경상북도 경주시 서면 부운율전길 113 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록5) 창고 이용 |
| 건물 구조 | 목록5) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 | 158.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박종언 |
| 감정가 / 최저가 | 175,880,630원 / 86,181,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 105,449,899원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 박종언은 2009.03.20 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2014.03.25 신경주농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 88,400,000원이며, 2024.08.29 변경계약에 따른 등기에는 채권최고액 124,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025년의 이상후·신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정, 2026년 신경주농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 86,181,000원은 감정가 175,880,630원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 특히 토지와 창고, 제시외 건물, 태양광발전설비가 함께 얽힌 물건이므로 일반 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,181,000원 | 286,391,856원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,326,699원 | 311,780,780원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,228,689원 | 329,553,025원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,951,258원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 신경주농업협동조합 | 88,400,000원 | 84,229,742원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 이상후 | 151,581,598원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 130,640,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 김경준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,951,258원을 제외한 84,229,742원이 신경주농업협동조합에 배당되고 이후 채권에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 채권액 370,621,598원 대비 총 배당액은 84,229,742원, 부족액은 286,391,856원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·매각범위 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 조건입니다.
- 목록5) 타지상 소재. 목록5)는 타지상에 소재하며 태양광발전설비가 포함매각됩니다.
- 멸실 건물. 목록1) 지상에 건축물대장상 건물 2개동이 등재돼 있으나 현재는 멸실상태입니다.
- 이용상태. 목록5)는 창고로 이용 중이며 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 연접 이용. 토지 기호(1),(4)는 동일인 소유의 인접지 사라리 370-2번지 등과 연접해 인접지의 부대토지 등으로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 경주시 서면 사라리 소재 사자교회 남측 인근이며, 농가주택·축사·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 일부제한(200)에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목 대, 면적 158.0㎡, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 85,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 49% 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 토지·창고·태양광발전설비를 포함한 실제 가치 조사가 우선입니다.
- 타지상 소재 확인. 목록5)의 실제 위치, 토지 소유관계와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광발전설비의 구체적 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 멸실 상태. 목록1 지상 건축물대장상 2개동이 현재 멸실상태라는 점을 공부·현황과 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당. 2014.03.25 신경주농업협동조합 근저당과 2024년 채권최고액 변경 등기의 내용을 원본 등기부로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기와 배당만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 모두 소멸하는 구조입니다. 하지만 부동산의 성격은 일반적인 단순 토지나 주택과 다릅니다. 일괄매각·제시외 건물·타지상 소재 창고·태양광발전설비·멸실 건물이 한 사건 안에 함께 등장합니다. 현재 최저가는 86,181,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현황조사 난도는 높은 물건. 이 사건의 승부처는 할인율보다 실제 매각범위와 현장 이용관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
