대구지방법원 2026타경10012. 경주시 보문동 892의 저온창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 157,531,000원, 현재 최저매각가는 77,190,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기 흐름의 중심은 2025.11.19. 농업협동조합중앙회의 244,356,237원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2026.01.09. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기만 깨끗하다고 바로 접근하기에는 물건 성격이 특수합니다. 감정 이용상태가 저온창고이고, 토지는 보전녹지지역입니다. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르며, 창고용지 일부가 도로부지로, 도로가 폐도부지 및 일부 도로부지로, 전이 휴경지 및 일부 도로부지로 이용되고 있습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현황·용도·재매각 가능성을 더 무겁게 봐야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 보문동 892 · 경상북도 경주시 하강선길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 저온창고 용도 · 일괄매각 |
| 소유자 | 신관식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,531,000원 / 77,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 252,735,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 395.0㎡ · 창고용지 · 보전녹지지역 · 공시지가 108,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 매수인 인수 0원
등기부에는 2024.11.29. 신관식의 소유권보존 뒤 같은 날 손이홍 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전이 있었지만, 이 이전등기는 2025.11.13. 화해권고결정에 따라 말소됐습니다. 그보다 앞서 농업협동조합중앙회가 설정한 2025.08.12. 가처분도 2025.11.11. 해제로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.11.19. 갑구 6번 가압류 244,356,237원입니다. 이후 2026.01.09. 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 제공된 권리분석상 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 77,190,000원으로 감정가 157,531,000원의 49%입니다. 다음 회차가 3회 유찰이면 54,033,000원, 4회 유찰이면 37,823,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 77,190,000원 | 168,955,657원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,033,000원 | 191,695,831원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,823,100원 | 207,613,953원 |
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 저온창고와 토지는 아파트처럼 동·평형별 거래가 반복되는 상품이 아니어서, 실제 가치와 매각 후 환금성은 도로 조건·토지 이용상태·건물 활용 가능성에 크게 좌우됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,420원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 244,356,237원 | 75,400,580원 |
| 3. 갑구 7번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 가압류 채권 244,356,237원 중 75,400,580원이 배당되고, 168,955,657원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 현황 — 저온창고와 토지의 실제 이용을 확인해야 한다
- 위치. 경주시 보문동 하강선마을 북동측 인근. 주변은 농촌주택·농경지·임야·하천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 시내버스정류장은 남서측 원거리에 있습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 저온창고입니다. 외벽·내벽은 경량판넬, 바닥은 콘크리트수평미장, 창호는 철재문이며 별도 설비는 없습니다.
- 용도지역. 보전녹지지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 395.0㎡, 지목은 창고용지, 평지·부정형이고 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 공부와 현황 차이. 창고용지 일부는 도로부지, 도로는 폐도부지 및 일부 도로부지, 전은 휴경지 및 일부 도로부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 저온창고와 관련 토지가 함께 매각되므로 각 토지의 경계·현황·실제 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 창고용지 일부와 도로·전 일부가 실제 도로부지로 이용되고 있으므로 진입 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보전녹지 규제 확인. 보전녹지지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역의 이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 저온창고 활용성 확인. 별도 설비가 없는 것으로 평가돼 있으므로 현재 창고 기능과 추가 비용 발생 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 77,190,000원이 시장가보다 낮다는 전제 없이 주변 토지·창고 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.11.19. 가압류와 2026.01.09. 강제경매개시결정의 말소 여부, 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘쓸 수 있느냐’가 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가도 감정가의 49%인 77,190,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 결론을 단순히 “권리 깨끗하고 반값”으로 잡으면 안 됩니다. 실제 이용은 저온창고, 토지는 보전녹지지역이며, 여러 필지에서 공부와 실제 이용상태 차이가 확인됩니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 49%라는 할인율이 곧 시장 대비 저평가를 뜻하지 않습니다. 권리는 통과, 환금성과 현황은 정밀 확인. 이 물건은 싸게 사는 문제보다 매수 후 실제로 활용하고 다시 팔 수 있는지를 먼저 검증해야 하는 경매입니다.
