대구지방법원 2026타경10012. 경주시 보문동 하강선마을 북동측 인근에 위치한 저온창고와 토지의 일괄매각 사건입니다. 공부상 건물은 일반철골구조의 단층 창고로, 감정평가상 이용상태는 저온창고입니다. 토지는 보전녹지지역에 속하고, 공부상 창고용지·도로·전으로 기재된 일부 토지에서 실제 이용상태와의 차이가 확인됩니다.

권리 구조에서는 신한은행 등 근저당을 말소기준으로 삼는 일반적인 담보권 실행 경매와 차이가 있습니다. 본건은 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)의 가압류가 말소기준이며, 해당 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다. 가압류 청구금액은 244,356,237원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.

또한 과거 증여에 따른 소유권이전이 사해행위취소 사건의 화해권고결정을 거쳐 말소됐다는 점은 중요한 등기 이력입니다. 관련 가처분도 해제로 말소되어 있으나, 입찰 전에는 현재 소유권 상태와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소유권이전 취소 이력과 가압류 말소기준

최초 소유권보존등기는 신관식 명의로 이루어졌으며, 같은 날 손이홍에게 증여를 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 농업협동조합중앙회가 사해행위취소에 따른 소유권이전등기말소 청구권을 보전하기 위해 가처분을 신청했습니다.

이 가처분은 해제를 원인으로 말소됐고, 증여에 따른 소유권이전등기 역시 화해권고결정을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 해당 과거 가처분이나 이미 말소된 소유권이전등기를 현재 남아 있는 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 54,033,000원으로, 감정가 157,531,000원의 약 34% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 매각가격은 다음과 같습니다.

가격 자체는 감정가에서 상당히 내려왔지만, 창고와 토지가 결합된 비주거용 부동산이라는 점을 고려해야 합니다. 특히 건물의 저온창고 이용상태, 별도의 설비가 기재되지 않은 점, 토지의 현황 이용 차이와 보전녹지지역 규제는 일반적인 주거용 부동산과 다른 검토가 필요한 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,033,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 말소기준 가압류 채권에 배당되며, 채권 전액을 변제하기에는 매각대금이 부족합니다.

갑구 7번은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정으로, 별도 채권액이 확인되지 않아 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 배당표는 갑구 6번 가압류 청구금액 244,356,237원을 기준으로 산정한 추정치입니다. 신청채권 청구액 252,735,276원과는 구분해야 하며, 실제 배당은 집행비용·조세채권·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경주시 보문동 하강선마을 북동측 인근으로, 주변은 농촌주택·농경지·임야·하천 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장은 남서측 원거리에 위치합니다. 차량을 통한 접근과 물류 이동 여건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 현황. 일반철골구조 단층 저온창고로, 외벽과 내벽은 경량판넬, 바닥은 콘크리트수평미장, 창호는 철재문입니다. 지붕은 공부상 샌드위치판넬이며 현황은 그 위에 아스팔트슁글이 설치된 상태입니다.
• 설비. 감정평가상 별도 설비 내역이 기재되지 않았습니다. 저온창고로 활용하려면 실제 냉장·냉동설비의 존재와 작동상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 창고용지인 토지는 일부 도로부지로, 공부상 도로는 폐도부지 및 일부 도로부지로, 공부상 전은 휴경지 및 일부 도로부지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용상태가 일치하지 않는 부분이 있습니다.
• 토지 규제. 보전녹지지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 건축·증축·형질변경 및 향후 용도 활용은 관계 법령과 관할기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 조회 토지의 공시지가는 108,900원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시가격 지표이며 본건 전체의 시장 거래가격과는 구분해야 합니다.
• 환금성. 저온창고와 토지의 일괄매각으로 일반 주거용 물건과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 실제 활용 가능한 용도와 주변 거래사례를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 비교. 감정가 대비 34%까지 내려왔더라도 가격 메리트는 확정되지 않습니다. 유사 창고·토지의 최근 거래가격과 실제 이용 가능성을 확인한 후 응찰가를 판단해야 합니다.
• 과거 소유권 분쟁. 증여를 원인으로 한 소유권이전등기가 화해권고결정을 거쳐 말소된 이력이 있습니다. 가처분 말소와 현재 등기상 소유권 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 검토를 통해 실제 점유자, 임대차관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 이용상태. 창고용지·도로·전의 공부상 지목과 현황 이용에 차이가 있습니다. 도로로 쓰이는 부분과 폐도·휴경지의 경계, 진입 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 이용 제한. 보전녹지지역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역의 규제 내용을 확인하고, 계획하는 창고 이용이나 시설 변경이 가능한지 검토해야 합니다.
• 저온창고 상태. 구조물뿐 아니라 전력 공급, 냉장·냉동설비의 존재, 유지보수 및 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 토지·건물의 정확한 매각 대상과 공부·현황의 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 54,033,000원이며 추가 유찰 시 37,823,100원, 26,476,170원으로 내려가는 시나리오가 있습니다. 가격 하락과 별개로 이용·환금성 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

경주 보문동 저온창고는 세 차례 유찰로 최저매각가가 54,033,000원까지 내려온 물건입니다. 권리상으로는 과거 증여에 따른 소유권이전과 관련 가처분이 이미 말소됐고, 현재 말소기준 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 제시된 배당 추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 입증되는 것은 아닙니다. 본건은 저온창고와 토지의 일괄매각이며, 임대관계가 확인되지 않았고 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태에도 차이가 있습니다. 보전녹지지역 등 이용 제한까지 함께 고려해야 합니다.

특히 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교하기 어렵습니다. 결론적으로 예상 권리 인수액은 0원이지만, 3회 유찰과 특수 용도, 토지 규제 및 점유관계 미상이 남아 있는 물건입니다. 감정가 대비 할인 폭보다 실제 사용할 수 있는 자산인지, 어떤 가격에서 다시 매각할 수 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.