대구지방법원 2026타경10020. 경주시 진현동 ‘경주두산위브’ 105동 7층 704호, 전용 84.9698㎡ 아파트입니다. 현재 말소기준권리는 2019.07.11 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 201,600,000원입니다. 이후 비엔케이캐피탈·신용보증기금·경북신용보증재단·제주신용보증재단· 경북대구낙농협동조합의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인은 한 명 확인됩니다. 백정수는 보증금 30,000,000원으로 목록 1번 일부를 점유하고 2024.01.10 전입했으며 2026.02.23 배당요구를 했습니다. 하지만 전입일이 2019.07.11 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 105동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9698㎡ · 14층 건물 중 7층 704호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 백경도 · 2017.09.01 소유권이전 등기 · 거래가액 264,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 181,697,627원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 임차인은 인수되지 않는다
등기 흐름의 기준점은 2019.07.11 에스비아이저축은행 근저당입니다. 2017.09.01 대구은행 근저당은 이미 말소되었고, 에스비아이저축은행의 말소기준권리 이후 설정·발생한 후순위 권리와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.10 전입한 임차인 백정수 역시 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 결과적으로 배당표와 권리순위를 함께 보더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백정수 | 목록 1번 일부 | 2024.01.10 | 30,000,000원 | 2026.02.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
백정수의 전입일 2024.01.10은 말소기준일 2019.07.11보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다. 배당요구는 2026.02.23 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 자체를 확정적으로 표시할 수는 없습니다. 중요한 점은 배당 결과와 별개로 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계되지는 않는다는 것입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 시장은 -5.1% 하락 추세
경주두산위브 전용 84.97㎡의 최근 거래 표본은 아래와 같습니다. 전체 거래 평균은 302,250,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 300,909,090원, 최신 거래 285,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -5.1%를 우선해 봐야 합니다. 이 기준에서도 실질취득액 217,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%로 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 14 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 9 | 317,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 11건 | 300,909,090원 |
최신 거래는 2026.08의 285,000,000원이고 최근 12개월 평균은 300,909,090원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 217,700,000원으로 두 기준보다 모두 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 것이 아니라, 인수액을 포함한 실질취득 기준으로도 최근 시세 아래에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,353,909원 | 5,353,909원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,305,559원 | 6,898,291원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 17,719,241원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경북대구낙농협동조합 | 31,458,867원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 291,437,576원 중 예상배당은 213,852,200원이며 미배당은 77,585,376원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 77,585,376원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 141,981,036원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 187,057,998원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 77,585,376원 → 141,981,036원 → 187,057,998원으로 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 인수형 물건이 아니라, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 중 7층 704호입니다. 사용승인일은 2017.06.15입니다.
- 입지. KT&G경주수련관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·집단숙박시설·임야·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측은 왕복 6차선 포장도로, 북서측·남서측은 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 공시지가는 347,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지·환금성 지표. 경주두산위브는 730세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.8회, 낙찰률은 10.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 백정수가 목록 1번 일부를 점유하는 것으로 조사되어 있으므로 실제 점유 범위와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당을 혼동하지 말 것. 전입은 2024.01.10으로 말소기준 2019.07.11보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구와 우선변제 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 302,250,000원보다 최근 12개월 평균 300,909,090원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -5.1%이므로 현재 최저가의 할인폭만 보고 향후 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 미배당 77,585,376원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계, 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 채권 숫자보다 누가 매수인에게 따라오느냐입니다. 말소기준은 2019.07.11 에스비아이저축은행 근저당이고, 임차인 백정수의 전입은 2024.01.10입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고 후순위 등기권리와 함께 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 데이터상 유리한 편입니다. 1회 유찰 최저가 217,700,000원이 그대로 실질취득액이며, 최근 12개월 평균 300,909,090원의 72.3%, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 방향은 -5.1% 하락이고, 단지 경매 평균 유찰횟수 1.8회·낙찰률 10.0%라는 환금성 지표도 가볍게 볼 수 없습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮고 가격 여유는 확인되지만, 하락장과 점유·배당 세부사항을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
