한 줄 평 11회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 을구 1번 전세권 인수 가능성입니다. 전세금 135,000,000원의 전세권이 말소기준 이전 권리로 확인되어 매수인은 반드시 인수 여부를 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
140,000,000원
12,025,000원
12,025,000원
11회 유찰
전세권 금액
135,000,000원
을구 1번 전세권
최저가 비율
8.6%
감정가 대비
매수인 인수
검토 필요
전세권 말소 여부
서울중앙지방법원 2023타경118942. 서울 관악구 신림동 난곡로66가길 19의 2층 202호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 사무소이나 현황은 화장실 등을 갖춘 복층구조 주거용으로 이용 중인 물건입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 11회 유찰입니다. 감정가 140,000,000원에서 최저매각가는 12,025,000원까지 내려왔지만, 등기부상 2021년 설정된 전세권이 말소기준권리 이전에 존재합니다. 따라서 단순히 1,200만원짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경118942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 사무소, 현황 주거용 이용 |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 12,025,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심
전세권자인 송진욱은 2021.04.30 설정된 을구 1번 전세권자로 확인됩니다. 해당 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 등기상 동일 인물이 강제경매 채권자 및 전세권자로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
② 임차 및 인수 분석
| 임차인 | 권리 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 송진욱 | 전세권 | 135,000,000원 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
⚠️ 핵심 위험 최저매각가 12,025,000원만 보고 낙찰받으면 안 됩니다. 전세권 인수가 현실화될 경우 취득 원가는 최저가가 아닌 전세금 부담까지 고려해야 합니다.
③ 시세 비교
동일 물건 기준 최근 거래는 많지 않지만, 최근 거래 및 평균 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | 17.08㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 180,000,000원, 최신 거래도 180,000,000원입니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 전세권 인수 여부에 따라 실질 취득 판단은 달라집니다.
배당 분배 (최저가 기준)
감정가 vs 거래가
최저가는 낮지만 전세권 인수 위험을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 616,450원 |
| 을구 1번 전세권 · 송진욱 | 135,000,000원 | 11,408,550원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,091,500,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
✅ 가격 관점 11회 유찰로 최저가는 감정가 대비 8.6%까지 내려왔습니다. 가격 자체만 보면 강한 할인 구간입니다.
⛔ 권리 관점 하지만 을구 1번 전세권 135,000,000원 인수 가능성이 있어 단순 저가 낙찰로 판단할 수 없습니다. 전세권 말소 여부와 실제 관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 2021.04.30 설정 전세권이 매수인에게 인수되는지 반드시 확인.
- 가장임차인 여부. 전세권자와 강제경매 관련 권리자가 동일하므로 관계 확인 필요.
- 용도 확인. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중인 점 확인.
- 유찰 이력. 11회 유찰된 물건으로 시장에서 권리 검토 부담이 있었던 유형.
맺으며 — “가격은 싸지만 권리가격을 봐야 한다”
이 물건은 최저가만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 낙찰가가 전부가 아닙니다. 말소기준 이전 전세권 135,000,000원의 처리 여부가 실질 수익성을 결정합니다. 가격은 매력적이지만, 전세권 분석이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.
