서울중앙지방법원 2024타경2532. 서울 종로구 평창동 445-1의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기도원 등, 토지는 420㎡의 대지이며 건물은 연와조 평스라브 구조의 지하 1층·지상 2층입니다. 감정가 2,813,645,810원에서 6회 유찰되어 현재 최저가는 1,440,585,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각으로 지워지지 않는 권리와 금액을 알 수 없는 임차인입니다.
말소기준권리는 2024.03.07 농협은행 가압류로 정리되어 있고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2020.05.08 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있으며, 별도 메모에서도 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 권리로 지적되어 있습니다. 여기에 2022.07.15 전입한 인터코트라 주식회사까지 있어 실질 인수금액을 숫자로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2532 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 445-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기도원 등 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 420㎡ · 제1종전용주거지역 · 공시지가 3,153,000원/㎡ |
| 건물 | 연와조 평스라브 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 임윤자 |
| 감정가 / 최저가 | 2,813,645,810원 / 1,440,585,000원 (6회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 2,062,428,878원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
반대로 말소기준인 농협은행 가압류 이후의 농업협동조합중앙회, 삼성카드, 전북은행 가압류와 2024.05.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자는 서울경기양돈축산업협동조합이고 청구금액은 2,062,428,878원입니다. 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있고 채권도 만족되지 않는 것으로 표시되어 있어, 선순위 권리관계와 함께 배당·담보구조를 원문으로 재확인할 필요가 큽니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인터코트라 주식회사 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.07.15는 말소기준권리 2024.03.07보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 승계할 수 있는 금액 역시 산정할 수 없으므로, 현재 최저가 1,440,585,000원만을 실질취득가로 보는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,440,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,805,850원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,715,265원 | 12,715,265원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 72,053,172원 | 72,053,172원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,206,494원 | 14,206,494원 |
| 5. 가압류 · 주식회사전북은행 | 15,488,484원 | 15,488,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,309,315,735원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 기재 채권 114,463,415원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 가등기 및 보증금 미상 임차인의 실제 인수부담 또한 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창동 ‘참샘골공원’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·주거나지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 현재 기도원 등으로 이용 중이며, 일반적인 주거용 아파트와는 수요층·활용방식이 다릅니다.
- 토지. 대 420㎡, 고지의 사다리형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다. 제1종전용주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 일단의주택단지조성사업지역 등에 포함되고 도시관리계획 입안중 지역도 중첩됩니다.
- 건물상태. 기본적인 급·배수 위생설비, 전기설비, 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 현장 상태. 본건 지상에 폐건축 자재 등의 폐기물이 적치된 상태로 기도원으로 이용 중입니다.
- 건축물 확인. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 1,440,585,000원 | 51.2% | 0원 | 1,309,315,735원 |
| 7회 유찰 시 | 1,152,468,000원 | 40.96% | 0원 | 1,024,079,905원 |
| 8회 유찰 시 | 921,974,400원 | 32.77% | 0원 | 795,891,241원 |
7회 유찰되면 1,152,468,000원, 8회 유찰되면 921,974,400원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 숫자는 경매 최저가격의 변화일 뿐입니다. 선순위 가등기가 사라지는 것도 아니고, 인터코트라 주식회사의 미확인 보증금이 자동으로 0원이 되는 것도 아닙니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 실질취득비용 감소를 뜻한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2020.05.08 갑구 19번 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 인터코트라 주식회사의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수금액을 더한 총부담액 기준으로 의사결정해야 합니다.
- 위반건축물 대조. 감정요항의 “공부와 차이 없음”과 매각물건명세서의 “위반건축물 등재” 기재가 함께 존재하므로 건축물대장·현황을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·폐기물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 폐건축 자재가 적치되어 있으므로 현장 상태와 정리 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 급·배수·전기·난방설비는 구비되어 있으나 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 토지 규제 확인. 제1종전용주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 중첩 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 유치권. 주식회사 티움건설 유치권 부존재 판결은 2026.04.30 확정됐으므로 관련 판결문과 매각서류를 함께 대조하세요.
- 배당구조 확인. 신청채권 청구액 2,062,428,878원에 비해 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 나타나는 만큼 등기·채권이전·배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 사건에서 숫자만 보면 눈에 띄는 것은 감정가 2,813,645,810원 → 최저가 1,440,585,000원, 6회 유찰입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 앞에 두 가지가 있습니다. 첫째, 2020.05.08 선순위 가등기가 매각으로 소멸하지 않는다는 점. 둘째, 2022.07.15 전입한 실제 임차인 인터코트라 주식회사의 보증금이 미상이라는 점입니다.
이 두 요소 때문에 현재 자료만으로는 매수인의 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 기도원이라는 특수 이용상태, 위반건축물 기재, 폐건축 자재 적치, 중첩된 토지이용 규제, 6회 유찰까지 겹칩니다. 티움건설 유치권 부존재가 확정된 것은 분명한 긍정 요소지만, 핵심 인수위험을 제거하지는 못합니다. 결론은 “최저가는 많이 내려왔지만, 권리 확인 전에는 가격 판단 자체가 이르다.” 이 사건은 낙찰가가 아니라 가등기 인수범위와 임차보증금을 확인한 뒤 계산되는 실질취득가가 승부처입니다.
