서울중앙지방법원 2024타경2532. 서울 종로구 평창동 445-1 소재 부동산으로, 감정가 2,813,645,810원에서 현재 최저매각가 1,800,732,000원까지 내려온 상태입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 권리관계에서 바로 멈춰서 확인해야 하는 사건입니다.
첫 번째 이유는 2020.05.08. 접수된 소유권이전청구권가등기입니다. 등기자료상 현재 소유자 임윤자 명의로 남아 있고, 자동 판정에서도 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 비고에는 이를 “담보가등기”라고 볼 여지가 있으나 종류 확인이 필요하다는 경고가 있습니다. 두 번째 이유는 인터코트라 주식회사의 대항력입니다. 2022.07.15. 전입으로 표시되고, 보증금은 미상입니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 445-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기도원 등 |
| 토지 | 420.0㎡ · 대 · 제1종전용주거지역 · 지형높이 고지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 평스라브 · 지하1층/지상2층 |
| 소유자 | 임윤자 |
| 감정가 / 최저가 | 2,813,645,810원 / 1,800,732,000원 |
| 현재 상태 | 5회 유찰 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구액 | 2,062,428,878원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 후순위 가압류를 구분하라
이 사건의 자동 기준권리는 2024.03.07. 갑구 26번 가압류로 계산되어 있고, 그 이후 2024.03.08.의 가압류 3건과 2024.05.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2020.05.08. 가등기는 훨씬 앞서 있어 별도 확인 대상입니다. 즉, “가압류 이하 권리가 전부 소멸한다”는 사실과 “가등기까지 안전하게 정리된다”는 문제는 같은 이야기가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인터코트라 주식회사 | 2022.07.15 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
현황조사 기준 임차인은 인터코트라 주식회사 1명이며, 2022.07.15. 전입으로 대항력이 있는 것으로 표시됩니다. 반면 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 1,800,732,000원만으로 실질 취득가를 계산하는 것은 위험합니다. 실제 보증금이 매각에서 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,800,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,407,320원 |
| 2. 갑구 26번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,715,265원 | 12,715,265원 |
| 3. 갑구 27번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 72,053,172원 | 72,053,172원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,206,494원 | 14,206,494원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 주식회사전북은행 | 15,488,484원 | 15,488,484원 |
| 임차인 · 인터코트라 주식회사 | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,665,861,265원 |
현재 계산표상 가압류 채권은 전액 배당되고 소유자 교부 잔여는 1,665,861,265원입니다. 다만 이 표에는 임차인 최우선변제 및 대항력에 따른 배당·인수금액이 확정 반영되어 있지 않으므로 실제 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 평창동 소재 참샘골공원 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·주거나지·임야·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기도원 등으로 이용 중이며, 건물은 연와조 평스라브 구조의 지하1층/지상2층입니다.
- 토지. 420.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 제1종전용주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 제한사항. 자연경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 도시관리계획 입안중 사항도 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 매각물건명세서 비고상 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 본건 지상에 폐건축 자재 등의 폐기물이 적치된 상태입니다. 정상 작동 여부 확인이 필요한 설비도 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2020.05.08. 가등기의 법적 성격과 실제 소멸 여부를 먼저 확인하세요. 담보가등기인지 여부가 핵심입니다.
- 임차보증금 확인. 인터코트라 주식회사는 대항력이 있는 것으로 표시되므로 보증금 액수와 배당요구, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 기존 가격표만으로 판단 금지. 현재 회차 최저가 1,800,732,000원은 감정가 2,813,645,810원의 64%이지만, 실질취득가가 이보다 커질 수 있습니다.
- 위반건축물·폐기물. 일반건축물대장 위반건축물 등재와 지상 폐기물 적치 상태가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 유치권 확인 결과. 주식회사 티움건설의 유치권은 부존재하는 것으로 확정되어 있으므로, 해당 쟁점은 부존재 확인 소송 결과까지 확인된 상태입니다.
- 토지 규제. 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 용도·규제를 반드시 검토하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·감정자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 사항과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64%라고 싸다고 볼 수 없는 물건”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,813,645,810원에서 최저가 1,800,732,000원으로 내려와 64% 수준입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 권리의 실질 부담입니다. 2020.05.08. 선순위 가등기가 남아 있고, 2022.07.15. 전입한 대항력 임차인 인터코트라 주식회사의 보증금도 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 최저가를 그대로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
반대로 2024년 이후의 가압류 4건은 계산상 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 결국 후순위 가압류보다 선순위 가등기와 임차보증금이 본체입니다. 이 두 항목을 확인한 뒤에야 1,800,732,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인 없이 들어갈 물건은 아닙니다.
