부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경3716 · 광주지방법원 · 연립/다세대
369㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

311,210,000원 3억 1,121만 감정가 855,518,600원

감정가의 36% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 306,620,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

광주지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

3,066만원

최저가의 10% · 30,662,000원

감정가 대비

▼ 63.6% 싸게 매수

감정가 8.56억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 낙찰자 인수 권리는 없지만 다세대·임차권등기·환금성이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 306,620,000원 = 감정가 855,518,600원의 약 36%
자금 입찰보증금 약 30,662,000원 · 인수액 0원
리스크 임차권등기 3건과 다수 점유자 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 36%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수액은 0원이지만, 다세대 건물 특성상 임차권등기·점유관계·환금성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가

855,518,600원

최저가

306,620,000원

4회 유찰

실질취득

306,620,000원

인수

0원

광주지방법원 2024타경3716. 광주광역시 광산구 신창동 650-18 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 소유자는 곽예지이며 말소기준권리는 2016년 4월 18일 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2024타경3716
소재지	광주광역시 광산구 신창동 650-18
용도	연립/다세대 + 토지
소유자	곽예지
감정가 / 최저가	855,518,600원 / 306,620,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사 광주은행 / 150,983,230원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 인수권리는 소멸 구조

⚠️ 임차권등기 확인 등기상 이두현(220,000,000원), 김정진(120,000,000원), 김민석(70,000,000원)의 임차권등기가 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 점유·명도 협의는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 현황

임차인	부분	보증금	판정
이두현	건물2층 일부	220,000,000원	대항력 없음 소멸
김정진	건물2층 일부	120,000,000원	대항력 없음 소멸
김민석	건물2층 일부	70,000,000원	대항력 없음 소멸
기타 점유자	여러 호실	미상	확인 필요

③ 예상 배당표 (306,620,000원 가정)

항목	배당액
집행비용	5,092,680원
주식회사광주은행 근저당	166,800,000원
비엔케이캐피탈 근저당	40,000,000원
소유자 잔여	94,727,320원

매각대금 분배

감정가 vs 회차별 가격

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 부담하는 확정 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 연립/다세대는 아파트 대비 거래층이 좁을 수 있습니다. 임차권등기 및 실제 점유관계를 확인하지 않고 단순 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

④ 감정평가·입지 메모

광주보건대학교 동측 인근, 단독주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
기호(2-가)는 1~3층 다가구주택으로 이용 중이며 제시외 건물은 1,2층 주택 이용 중입니다.
제1종일반주거지역, 소로1류 접합, 토지면적 369㎡입니다.
상하수도·난방·도시가스 설비를 갖추었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 임차인별 실제 점유 상태를 확인하세요.
제시외 건물 포함 조건과 사용현황을 현장 확인하세요.
다세대 특성상 낙찰 후 매각 가능성과 환금성을 보수적으로 평가하세요.
원본 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 많다”

이 물건은 4회 유찰로 감정가 대비 낮은 가격대까지 내려왔고 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 다세대·다가구 계열 물건은 임차권등기와 점유관계가 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 환금성과 현장 확인이 낙찰 판단의 기준입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-28	유찰	8억 5,551만원
2	2025-12-09	유찰	5억 9,886만원
3	2026-01-20	유찰	4억 7,909만원
4	2026-03-03	유찰	3억 8,327만원
5	2026-04-14	매각	3억 662만원
6	2026-07-07	대기	3억 662만원

부동산임의경매

유찰 4회의 가격 매력, 그러나 임차권등기와 환금성이 변수 — 광주 신창동

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 소멸 구조

② 임차인 현황

③ 예상 배당표 (306,620,000원 가정)

④ 감정평가·입지 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 많다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (30장)

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