서울중앙지방법원 2024타경3429. 동작구 사당동 1021-8 단독주택입니다. 소유자는 곽효진이고, 등기상 핵심은 2018년 4월 4일 설정된 하나은행 근저당권 816,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 최온겸의 전세권 30,000,000원, 노보희의 주택임차권 350,000,000원, 김지우의 주택임차권 170,000,000원과 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 1,374,458,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 단순히 “36% 내려왔으니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 실거래 비교에 사용할 가격 지표를 근거로 한 시세 검증이 없으므로, 가격 매력은 별도의 현장 시세 확인 없이 확정할 수 없습니다. 특히 단독주택은 토지·건물 상태와 실제 이용 형태를 함께 확인해야 하는 만큼, 이번 회차의 핵심은 할인율 자체보다 권리 외 현황 리스크를 얼마만큼 확인했는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3429 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1021-8 |
| 물건종류 | 단독주택 |
| 소유자 | 곽효진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,147,591,400원 / 1,374,458,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 경매 청구액 | 727,069,665원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 | 131.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,459,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸형
말소기준은 2018.04.04. 하나은행 근저당권 816,000,000원입니다. 확인된 임차·점유 관계의 전입일은 가장 빠른 박제영의 2019.01.07.부터 시작하므로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 노보희와 김지우는 임차권등기까지 했지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 10명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박제영 | 2019.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승윤 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정수현 | 2022.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유정 | 2020.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유혜인 | 2023.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주찬양 | 2022.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정일 | 2022.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노보희 | 2020.12.18 | 350,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지우 | 2022.08.19 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
노보희는 건물 3층 전부에 임차보증금 350,000,000원, 김지우는 1층 일부에 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 각각 배당요구도 확인됩니다. 다만 두 사람 모두 전입일이 2018.04.04. 말소기준보다 늦습니다. 나머지 8명도 마찬가지로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로, 권리 승계 문제와 별개로 실제 점유 상태와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,374,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,144,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최온겸 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 512,313,420원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당과 최온겸 전세권을 합한 846,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 512,313,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 노보희·김지우의 실제 배당액은 배당순위와 배당절차를 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권단 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,374,458,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,099,566,400원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 879,653,120원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 인수형 경매가 아닙니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 가격을 실거래 시세와 비교해 싸다고 판단할 근거는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·규제·현황 메모
- 토지. 사당동 1021-8, 토지면적 131.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,459,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황. 확인된 임차·점유 관계가 10명입니다. 대항력은 없지만 실제 거주 여부와 호실별 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 실체 확인. 건축물현황도상 B01호와 현황 B01·B02·B03의 차이가 있으므로 실제 구조와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 옥탑 1층 12㎡ 무단증축 부분의 현황과 향후 정리 부담을 확인해야 합니다.
- 임차권자 배당. 노보희 350,000,000원, 김지우 170,000,000원의 임차권등기가 있으므로 매수인 승계는 없더라도 배당 및 명도 진행 상황은 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 사당동 1021-8 토지·건물의 실제 거래·매물 수준과 개별 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 노보희·김지우의 임차권 보증금도 금액 자체는 크지만 전입이 말소기준보다 늦어 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
그러나 입찰 난도는 권리표 한 장으로 끝나지 않습니다. 확인된 임차·점유 관계가 10명이고, 지하층은 공부와 현황이 다르며, 옥탑 12㎡ 무단증축으로 위반건축물 상태입니다. 게다가 이미 2회 유찰돼 감정가 64%까지 내려왔지만, 시세 검증 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 권리는 소멸형, 실전 승부처는 현황과 가격 검증. 이 물건은 그 구분이 특히 중요한 단독주택 경매입니다.