서울중앙지방법원 2025타경102124. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 132㎡이고 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 소유자는 방근국으로, 2021.07.20 매매를 원인으로 2022.01.24 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체가 아닙니다. 2021.12.08 설정된 노들새마을금고 근저당권 채권최고액 1,040,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.10.02 최진호의 가압류 105,000,000원입니다. 문제는 이 기준일 전부터 전입·점유한 다수 임차인입니다. 임차권등기가 뒤늦게 이뤄졌더라도 대항력의 기초가 되는 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞선 임차인이 다수 포함돼 있어, 매각대금으로 보증금이 전액 정리되지 않으면 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 178-296 · 서울특별시 관악구 인헌15길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 이용 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 토지 132㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 방근국 (2021.07.20 매매, 2022.01.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,848,379,800원 / 1,478,703,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노들새마을금고 / 835,857,540원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.02 갑구 3번 가압류 · 최진호 · 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 임차인이 핵심
이 건에는 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원이 없습니다. 따라서 아래 인원은 모두 실제 임차인으로 보며, 실제 임차인은 17명입니다. 이 중 임차권등기가 확인되는 인원은 15명이고, 박민희·조연주는 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민희 | 2022-01-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 조연주 | 2022-02-07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 이시원 | 2022-01-14 | 2021-12-27 | 200,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 오지수 | 2022-01-07 | 2021-12-20 | 190,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 이재림 | 2022-03-17 | 2022-02-18 | 180,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 이수산 | 2022-01-10 | 2021-12-28 | 100,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 최가희 | 2022-02-21 | 2022-01-28 | 20,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 배상헌 | 2024-02-23 | 미반영 | 150,000,000원 | 有 | 예상표상 없음 | 150,000,000원 |
| 김현수 | 2022-02-24 | 2022-01-28 | 190,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 한민교 | 2022-01-17 | 2022-01-14 | 120,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 조정식 | 2023-11-24 | 2023-10-12 | 150,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 박인솔 | 2023-12-18 | 미반영 | 160,000,000원 | 有 | 예상표상 없음 | 160,000,000원 |
| 이정은 | 2022-01-05 | 미반영 | 140,000,000원 | 有 | 예상표상 없음 | 140,000,000원 |
| 박승일 | 2024-04-11 | 2024-04-11 | 120,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 황현찬 | 2022-04-11 | 미반영 | 180,000,000원 | 有 | 예상표상 없음 | 180,000,000원 |
| 김희은 | 2022-03-07 | 2022-01-27 | 120,000,000원 | 有 | 우선변제 | 예상 0원 |
| 김동용 | 2024-03-18 | 2024-02-26 | 160,000,000원 | 有 | 우선변제 | 88,484,030원 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 1,478,703,000원입니다. 표면적으로는 1회 유찰로 369,676,800원 내려왔지만, 이 물건에서는 그 할인만 따로 떼어 볼 수 없습니다. 예상배당 이후 매수인에게 남는 확인 인수액 718,484,030원을 더하면 실질취득액은 2,197,187,030원입니다.
즉 현재 회차 실질취득액은 감정가 1,848,379,800원의 118.9%이고, 감정가보다 348,807,230원 높습니다. 따라서 이 사건에서 “감정가 대비 20% 할인”이라는 표현만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 낙찰대금보다 임차인 인수부담을 함께 계산한 총액이 핵심입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,478,703,000원 | 718,484,030원 | 2,197,187,030원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,182,962,400원 | 731,267,224원 | 1,914,229,624원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 946,369,920원 | 695,493,779원 | 1,641,863,699원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,478,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,187,030원 |
| 1. 임차인 이시원 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 1. 임차인 오지수 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 임차인 이재림 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 1. 임차인 이수산 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 최가희 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 임차인 김현수 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 임차인 한민교 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 조정식 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 박승일 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 김희은 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 김동용 | 160,000,000원 | 71,515,970원 |
| 인수 · 배상헌 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박인솔 | 160,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이정은 | 140,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황현찬 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 최진호 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 11,018,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 우선배당되는 임차보증금으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 최진호·중소기업은행의 일반채권 116,018,236원은 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액 718,484,030원은 위 배당대금과 별도로 부담하는 금액입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 인헌고등학교 서측 인근으로, 단독주택과 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 중 1층 부분은 일반건축물대장상 사무소이나 실제로는 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 132㎡, 완경사·정방형·세로각지(가)이며 공시지가는 4,405,000원/㎡입니다.
- 면적 차이. 도로 후퇴로 토지면적 132㎡와 일반건축물대장상 대지면적 127.12㎡가 다소 달라 구분 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 1,478,703,000원에 확인된 인수 718,484,030원을 더한 실질취득액은 2,197,187,030원입니다.
- 박민희·조연주 보증금 확인. 두 사람은 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 배상헌·박인솔·이정은·황현찬. 현재 예상배당에서는 각 보증금 150,000,000원·160,000,000원·140,000,000원·180,000,000원이 전액 매수인 인수로 남습니다.
- 김동용 부족분. 보증금 160,000,000원 중 예상배당은 71,515,970원으로, 부족분 88,484,030원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 회차마다 재계산. 2회 유찰 시 인수액 731,267,224원, 3회 유찰 시 695,493,779원으로 낙찰가와 같은 비율로 움직이지 않습니다.
- 토지·건축물 면적 차이 확인. 토지 132㎡와 건축물대장상 대지 127.12㎡의 차이 및 도로 후퇴 내용을 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 1층 이용상태 확인. 공부상 사무소이나 실제 주택으로 이용 중인 부분의 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당요구·임차권등기·점유현황·매각물건명세서와 등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “14.79억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 1,478,703,000원짜리 물건으로 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 현재 회차의 확인된 인수금만 718,484,030원이고, 이를 더한 실질취득액은 2,197,187,030원입니다. 이는 감정가보다 348,807,230원 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 이 계산도 완전한 상한이 아니라는 것입니다. 실제 임차인 17명 중 박민희·조연주는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라, 각 임차인의 배당충족 여부와 미배당 보증금을 끝까지 추적해 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 입찰가를 결정하는 것입니다. 현재 자료 기준으로는 권리부담이 크고 불확정 임차인까지 남아 있어 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
