부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경102124 · 서울중앙지방법원 · 연립/다세대
132㎡

최저매각가 신건 · 1차

1,848,379,800원 18억 4,837만 감정가 1,848,379,800원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

07-07

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 8,483만

최저가의 10% · 184,837,980원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 18.48억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계상 핵심은 다수 임차권입니다. 일부 대항력 임차인 보증금 6.3억원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

가격 최저가 18.48억원이나 실질취득은 인수보증금 6.3억원 추가 부담 구조
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 184,837,980원
리스크 대항력 임차인 4건 보증금 6.3억원 매수인 인수 가능

한 줄 평 권리 구조의 핵심은 근저당이 아니라 임차권 다수와 대항력 인수 가능성입니다. 배당요구한 우선변제 임차인은 배당으로 정리되지만, 우선변제권 없는 대항력 임차인 4건의 보증금 6.3억원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

감정가 / 최저가

1,848,379,800원

신건(0회 유찰)

임차인 인수 위험

630,000,000원

대항력 임차인 기준

실질취득 부담

2,478,379,800원

최저가 + 인수 위험

핵심지표

임차권 16건

인수 리스크 확인

서울중앙지방법원 2025타경102124. 서울 관악구 봉천동 178-296 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 이 사건은 단순 소멸형이 아닙니다. 을구에 다수의 주택임차권등기가 존재하고, 일부 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경102124 (임의경매)
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 178-296
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설로 이용중
소유자	방근국
감정가 / 최저가	1,848,379,800원 / 1,848,379,800원
신청채권자 / 청구	노들새마을금고 / 835,857,540원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

을구 1번 근저당권은 노들새마을금고 채권최고액 1,040,000,000원으로 설정되었고, 이후 임차권등기들이 다수 발생했습니다. 매각으로 소멸하는 권리도 있으나, 말소기준 이전 대항력 임차인은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	결론
배상헌	150,000,000원	有	無	인수 위험
박인솔	160,000,000원	有	無	인수 위험
이정은	140,000,000원	有	無	인수 위험
황현찬	180,000,000원	有	無	인수 위험

⚠️ 매수인 인수 핵심 대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 630,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차보증금이 남으면 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,848,379,800원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	20,883,798원
우선변제 임차인 배당	1,370,000,000원
대항력 임차인 인수	630,000,000원
가압류 최진호	105,000,000원
가압류 중소기업은행	11,018,236원

배당 구조

낙찰가 vs 실질취득

대항력 임차인 인수 6.3억원 반영 기준

⛔ 핵심 리스크 최저가 18.48억원만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인 4건 보증금 6.3억원을 고려하면 실질취득 부담은 약 24.78억원 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
보증금 미상 임차인. 박민희·조연주는 전입으로 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
실질취득 기준 검토. 최저가보다 인수 가능 보증금을 더해 판단해야 합니다.
용도 확인. 1층 부분은 공부상 사무소이나 주택으로 이용 중이라는 비고가 있습니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건은 단순히 18.48억원에 매수하는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 6.3억원이 남아 있어 낙찰 후 부담까지 계산해야 합니다. 권리 소멸 여부보다 중요한 것은 누가 얼마를 인수하는지이며, 이 사건의 승부처는 임차인 인수 위험을 감안한 실질취득가 판단입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

임차권 16건이 만든 인수 리스크 — 관악구 봉천동 2025타경102124

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 확인

③ 예상배당표 (매각가 1,848,379,800원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (27장)

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