대구지방법원 2024타경103499. 경상북도 영주시 휴천동 193의 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지이고, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층이며 사용승인일은 2017.12.22입니다.

말소기준권리는 2018.01.05 설정된 포산신용협동조합의 근저당권 채권최고액 484,000,000원입니다. 이후의 김성기 근저당권 150,000,000원, 유예준 가압류 38,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 중 2명의 전입일이 미상인 만큼, 등기 순서만으로 인수 위험을 최종 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인 확인이 남는다

2018.01.05 포산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2023.05.11 김성기 근저당권, 2023.06.14 유예준 가압류, 2024.09.26 포산신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 2025.07.15 말소기준 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 전주중앙신용협동조합·양이심·양순례·황대귀를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 등기됐습니다. 배당관계가 복잡하므로 최신 등기부와 채권계산서를 입찰 전에 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 전입일 미상 2명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 8명은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 조사됐습니다. 전입일이 확인된 6명은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 김경민·김락기 2명은 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

확인된 임대차 보증금은 석수경 5,000,000원, 김경민 2,000,000원, 김락기 5,000,000원이며 나머지 전입자들의 보증금과 월세는 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권은 모두 미상으로 두는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 근거는 없다

현재 최저매각가는 272,785,000원으로 감정가 556,703,720원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 외형상 할인폭은 커졌지만, 동일 용도나 인근 유사물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 공동주택 한 호가 아니라 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택, 토지를 함께 취득하는 일괄매각입니다. 임대수익·공실·수선비·상가와 주택의 개별 환금성을 함께 평가해야 하므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대차 현황과 현장 상태가 가격 판단에 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,785,000원 가정)

채권 총액 672,000,000원 중 268,166,010원이 배당되고 403,833,990원이 미배당되는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 임차인의 대항력도 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 영주시 휴천동 남산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 빌라, 소규모아파트, 상가, 업무용건물, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 역사, 학교, 근린생활시설과 임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 도심에 위치해 대중교통 이용 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층으로 외벽은 석재판재·스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판·석재타일·일반타일, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 주택 부분 가스보일러 난방설비와 화재발신설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 남산초등학교·병설유치원 상대보호구역에 해당합니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택, 토지를 한 번에 취득하는 혼합용도 일괄매각입니다. 일반 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고 임대수익과 공실 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김경민·김락기 전입일 확인. 전입세대확인서와 주민등록 전입일, 임대차계약서 원본을 확인해 2018.01.05 전후를 확정해야 합니다.
• 우선변제 확인. 8명의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 점유 호실 대조. 김경민은 기호1번·기호3번 2층 202호, 김락기는 기호3번 2층 203호로 조사됐습니다. 각 기호와 실제 호실·출입구·계량기를 현장에서 대조해야 합니다.
• 재매각 보증금. 현재 최저가의 20%인 54,557,000원을 준비하고 잔금 조달 가능성을 사전에 확정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 주건축물제1동의 매각 범위, 부속시설과 점유구획을 매각목록 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가의 49%라는 할인율만 사용하지 말고 인근 근린·다가구 건물의 최근 거래, 임대료, 공실률과 예상 수선비를 별도로 조사해야 합니다.
• 채권 변동 확인. 말소기준 근저당권의 이전과 근저당권부채권 질권 4건이 있으므로 최신 등기부와 채권자 변경·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대확인서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다

이 사건은 감정가 556,703,720원에서 272,785,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 등기상으로도 2018.01.05 근저당권 이후 권리가 소멸하고 배당표상 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 임차인 8명 중 김경민·김락기의 전입일이 확인되지 않았고, 나머지 전입자들도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 완전히 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세 부재, 근린생활시설과 다가구주택의 혼합용도, 재매각 보증금 20%가 겹칩니다. 결론은 등기 기준은 비교적 명확하지만 임차인과 가격은 보류입니다. 두 미상 임차인의 전입일과 임대차 원본을 확인하기 전에는 ‘인수 0원·감정가 49%’만으로 안전하거나 저렴하다고 결론내리기 어렵습니다.