💰 감정가 422,842,360원 🔻 최저가 145,035,000원 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
말소기준은 2023.05.24 공주신용협동조합 근저당입니다. 임차인 신은선의 전입은 2024.01.08로 말소기준 이후라 대항력 인수는 0원입니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰된 단독주택·토지입니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “싸다”보다 명도·현황·환금성 확인 후 접근이 맞습니다.대전지방법원 2024타경116989. 천안시 서북구 입장면 양대리 88-15 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건물로 조사되어 있습니다. 권리의 출발점은 2023년 5월 24일 설정된 공주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 모두 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 422,842,360원에서 최저가 145,035,000원까지 내려와 할인폭이 큽니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 같은 단지 실거래 평균으로 바로 비교하기 어렵고, 주위환경도 단독주택, 농경지, 소규모 임야가 혼재하는 지역입니다. 따라서 핵심은 감정가 대비 할인율보다 현장 상태·명도 가능성·재매각성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 양대리 88-15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최은정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 422,842,360원 / 145,035,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광덕새마을금고 / 280,034,428원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 현황 | 대 · 512.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 89,300원/㎡ |
| 토지 형태 / 접면 | 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 공주신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2023.05.24 접수되었고 채권최고액은 744,000,000원입니다. 이후 설정된 광덕새마을금고 근저당, 김기용 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 국 압류, 연수구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수는 없음
| 성명 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은선 | 전부 | 100,000,000원 | 2024.01.08 | 인수 없음 말소기준 2023.05.24 이후 전입 | 확인 필요 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 신고 아님 |
신은선의 보증금은 100,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있는 물건이므로 낙찰 후 인도명령, 이사 협의, 점유 상태 확인은 별도 과제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,490원 |
| 2. 근저당 · 공주신용협동조합 | 744,000,000원 | 142,204,510원 |
| 3. 근저당 · 광덕새마을금고 | 336,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김기용 | 280,075,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,333,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대금이 선순위 공주신용협동조합 근저당에 대부분 배당됩니다. 신청채권자인 광덕새마을금고는 현재 회차 기준 배당을 받지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 145,035,000원 | 1,226,203,834원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 101,524,500원 | 1,269,105,187원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 71,067,150원 | 1,299,020,403원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 입장저수지 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2023.05.02입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 일괄매각 유의. 공부상 양대리 88-15, 106-2번지 양 지상 소재로 등재된 부분은 2023.05.08 양대리 88-15로 합병, 2024.01.31 양대리 88-115, 88-23으로 분필된 상태입니다.
- 현황 확인. 공부상 철근콘크리트구조 스라브지붕으로 등재되었으나 현황은 기와지붕으로 기재되어 있어 원본과 현장 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 145,035,000원입니다.
- 임차인 명도. 신은선은 대항력 인수 대상은 아니지만 실제 점유 가능성이 있으므로 인도명령과 이사 협의 비용을 고려해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차에서도 광덕새마을금고 배당은 0원으로 계산됩니다. 선순위 채권 규모가 크다는 신호입니다.
- 토지 경계. 합병·분필 이력이 있어 지적도, 현황도로, 경계, 건물 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 아파트보다 매수층이 좁습니다. 입장면 양대리 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 점유관계, 당해세를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 가치’가 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 보증금 100,000,000원도 전입일이 말소기준 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 기준은 145,035,000원입니다.
다만 물건은 단독주택 + 토지입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이미 3회 유찰된 만큼 시장은 감정가를 그대로 인정하지 않았습니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 낮고, 현장·명도·환금성 확인 부담은 남는 B급 실전형 물건입니다.
