서울중앙지방법원 2025타경102800. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 등기상 부동산은 서울 동작구 사당동 227-2, 711-12, 도로명주소 솔밭로 98로 표시돼 있습니다. 감정평가 이용상태를 보면 지하1층·1층·2층은 근린생활시설(사무실), 3층은 다가구주택 2가구, 옥탑은 계단실 등으로 이용됩니다. 따라서 일반적인 단일 주거용 다세대와 달리 주거·근린시설이 함께 있는 건물과 토지라는 점부터 입찰 판단에 반영해야 합니다.
소유관계는 2021.08.20. 박승직에서 남성역지역주택조합추진위원회로 이전됐고, 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2022.07.21. 신탁재산 귀속으로 다시 추진위원회 명의로 돌아왔습니다. 과거 사당새마을금고 근저당과 이혁 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 그 뒤인 2023.01.16. 갑구 7번 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 227-2 · 등기상 227-2, 711-12 · 도로명주소 서울특별시 동작구 솔밭로 98 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 지하1층 근린생활시설(사무실) · 1층 근린생활시설(사무실) · 2층 근린생활시설(사무실) · 3층 다가구주택(2가구) · 옥탑 계단실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상3층 · 사용승인일 2002.03.21. |
| 토지 | 243.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 남성역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 3,826,201,960원 / 3,826,201,960원 (신건) |
| 청구금액 | 356,532,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현 경매의 말소기준권리는 2023.01.16. 접수된 갑구 7번 김영선 가압류 175,000,000원입니다. 그보다 앞선 사당새마을금고 근저당권과 이혁 전세권은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 설정된 다수의 가압류와 을구 7번 근저당권들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 김은설, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은설 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은설의 전입일은 2025.01.10.으로 말소기준일 2023.01.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.03. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 이 사건 배당계산에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금이 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 시세 대신 미배당 변화 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,826,201,960원입니다. 1회 유찰 시 3,060,961,568원, 2회 유찰 시 2,448,769,254원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 이 사건은 제공된 사건자료 기준으로 외부 시세와의 상대가격보다, 낙찰가 하락에 따라 채권 미배당이 얼마나 커지는지를 함께 보는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,826,201,960원 | 3,785,539,940원 | 2,055,505,507원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,060,961,568원 | 3,027,951,952원 | 2,813,093,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,448,769,254원 | 2,421,881,561원 | 3,419,163,886원 | 0원 |
유찰될수록 매수인의 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 인수 0원이 유지되는 반면, 채권자 측 미배당은 2,055,505,507원 → 2,813,093,495원 → 3,419,163,886원으로 증가합니다. 즉 이 사건에서 낙찰가 하락은 매수인 승계액 증가가 아니라 채권 회수 부족 확대로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,826,201,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,662,020원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김영선 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 유한회사 더페이즈원 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 (1)~(56) | 각 30,000,000원 | 각 30,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 최희선 | 111,883,561원 | 111,883,561원 |
| 갑구 11번 가압류 · 이지훈 | 131,030,136원 | 131,030,136원 |
| 갑구 12번 가압류 · 황지원 | 422,665,657원 | 422,665,657원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이상혁 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 김보수 | 639,466,759원 | 24,960,586원 |
| 갑구 17번 가압류 · 이수아 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 김옥자 | 74,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 조현숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 황지원 | 356,532,575원 | 0원 |
| 갑구 14-1번 가압류 | 490,466,759원 | 0원 |
| 갑구 15-1번 가압류 · 민상원 | 320,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16-2번 가압류 · 정재희 | 미상 | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,841,045,447원 | 3,785,539,940원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,841,045,447원 중 채권자 배당은 3,785,539,940원, 미배당은 2,055,505,507원입니다. 집행비용 40,662,020원을 합하면 매각대금 3,826,201,960원이 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당5동주민센터 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 남성역(지하철 7호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2002.03.21.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 243.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 6,103,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 확인. 토지의 대부분은 건물 대지로 보이나 정확한 위치·경계·면적은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 갑구 7번 가압류 2023.01.16.을 기준으로 그 전후의 존속·말소 상태를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 김은설 점유 확인. 2025.01.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유 범위와 임대차 내용을 확인하세요.
- 혼합용도 확인. 지하1층·1층·2층 사무실, 3층 다가구주택 2가구라는 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 사당동 227-2 및 등기상 711-12와 관련된 정확한 위치·경계·면적을 지적도·현황측량 등 원본 자료로 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰별 자금계획. 현재 3,826,201,960원, 1회 유찰 3,060,961,568원, 2회 유찰 2,448,769,254원 시나리오별 총투입자금을 비교하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 복잡하지만 인수는 0원”
이 사건의 권리관계는 표면적으로 매우 복잡합니다. 가압류가 연속되고 을구 7번 근저당권도 (1)부터 (56)까지 이어집니다. 하지만 낙찰자 입장에서 가장 중요한 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.01.16. 가압류이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며, 김은설은 후순위 전입으로 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것을 곧바로 “쉬운 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 지하·1·2층의 근린생활시설과 3층 다가구주택이 혼합된 건물이고 토지까지 함께 매각되며, 토지 위치·경계·면적의 별도 확인이 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 승계는 비교적 명확하지만, 물적 현황 확인의 비중이 큰 사건입니다. 권리상 인수 0원만 확인하고 끝낼 것이 아니라, 건물 이용상태와 토지 경계를 실제 입찰 전 핵심 검증항목으로 두는 것이 맞습니다.
