서울중앙지방법원 2025타경102800. 서울 동작구 사당동 227-2, 도로명 솔밭로 98의 건물과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층으로, 지하1층·1층·2층은 근린생활시설(사무실), 3층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 토지는 243.0㎡의 대지이고, 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있습니다.
등기 흐름은 외형상 매우 복잡합니다. 2023년 이후 다수의 가압류와 공동담보 근저당이 집중되어 있지만, 현재 경매에서 말소기준권리는 2023.01.16 김영선의 가압류 175,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하게 정리된다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102800 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 227-2 · 서울특별시 동작구 솔밭로 98 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층~2층 근린생활시설(사무실) · 3층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 대 · 243.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 남성역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 3,826,201,960원 / 3,826,201,960원 (신건) |
| 청구액 | 356,532,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.01.16 갑구 7번 가압류 · 김영선 175,000,000원입니다. 이후 2023.02.22 유한회사 더페이즈원 1,000,000,000원 가압류, 2023.03.21 다수 근저당권, 2023.03.23 이후 여러 가압류, 2025.05.23 강제경매개시결정 등이 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 사당새마을금고 근저당과 이혁의 전세권 등은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 점유자 — 김은설, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은설 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
김은설의 전입일은 2025.01.10으로 말소기준권리 2023.01.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.03 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 대항력 자체가 없으므로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 주장하는 인수형 임차관계로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 38.26억 신건
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 3,826,201,960원입니다. 1회 유찰 시 80%인 3,060,961,568원, 2회 유찰 시 64%인 2,448,769,254원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현 최저가 3,826,201,960원이 시세보다 싼지 비싼지를 숫자로 단정할 근거가 없습니다. 특히 지하1층부터 2층까지 근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 쓰이는 복합 이용 건물이므로 단순 주택 실거래와 직접 비교하기도 어렵습니다. 신건 가격만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,826,201,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 40,662,020원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김영선 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 유한회사 더페이즈원 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 56건 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 최희선 | 111,883,561원 | 111,883,561원 |
| 갑구 11번 가압류 · 이지훈 | 131,030,136원 | 131,030,136원 |
| 갑구 12번 가압류 · 황지원 | 422,665,657원 | 422,665,657원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이상혁 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 김보수 | 639,466,759원 | 24,960,586원 |
| 총 채권 미배당 | 5,841,045,447원 | 2,055,505,507원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 5,841,045,447원 중 3,785,539,940원이 배당되고, 2,055,505,507원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당5동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 남성역(지하철 7호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2002.03.21입니다.
- 이용. 지하1층·1층·2층은 근린생활시설(사무실), 3층은 다가구주택 2가구, 옥탑은 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 243.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 6,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지 확인. 토지 대부분은 건물 대지로 보이나 정확한 위치·경계·면적 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 검증. 비교 시세가 없으므로 3,826,201,960원의 적정성을 주변 토지·건물 거래와 임대수익으로 별도 검증해야 합니다.
- 복합용도 확인. 지하1층~2층 사무실과 3층 다가구주택의 실제 임대 현황·공실·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김은설은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유 부분과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 토지 대부분이 건물 대지로 보이나 정확한 위치·경계·면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 다수 권리자 배당. 총 채권 5,841,045,447원에 비해 현재 매각가가 낮아 2,055,505,507원의 미배당이 예상됩니다. 인수는 0원이지만 배당·말소 결과를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 3,060,961,568원, 2회 유찰 2,448,769,254원으로 가격이 낮아지는 만큼 수익성과 환금성 기준을 먼저 정해둘 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리정리와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 매수인이 떠안을 권리는 0원이고, 확인된 점유자도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 수십 건의 가압류와 근저당이 얽혀 있어 등기부는 복잡하지만 경매 권리분석의 결론은 오히려 단순합니다.
다만 신건 최저가가 3,826,201,960원이고 비교할 최근 실거래가격이 없습니다. 게다가 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 복합 건물이며, 토지의 정확한 위치·경계·면적도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 응찰할 물건이 아니라 가격·임대수익·토지 가치·환금성을 먼저 계산해야 하는 유형입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 판단은 보류입니다.
