83,968,000원
서울중앙지방법원 2025타경102866. 관악구 남현동 편백나무타운빌라 2층 202호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 ‘사무소’이고 사건 용도는 근린시설입니다. 이 물건의 핵심은 8,396만원이라는 낮아진 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 두 권리, 즉 송동환의 주택임차권과 안기룡의 소유권이전담보가등기가 매수인에게 남는다는 점이 본질입니다.
송동환은 2021.02.05 전입·점유를 시작했고 2021.01.14 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 140,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 말소기준인 2024.03.05 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 83,968,000원 기준 예상 미배당액은 57,943,424원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 소유자 | 최철규 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 83,968,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 |
① 권리 흐름 — 임차권과 담보가등기가 살아남는다
말소기준권리는 2024.03.05 서초세무서 압류입니다. 그러나 그보다 앞서 2023.09.05 송동환의 주택임차권등기가 존재하고, 2023.10.13 안기룡 명의의 소유권이전담보가등기가 설정돼 있습니다. 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다.
그 뒤의 2024.03.05 국세 압류, 2024.07.23 압류, 2025.05.14 강제경매개시결정, 2025.05.22 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 관련 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있으므로 배당표만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력 있고, 미배당 잔액은 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 송동환 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.02.05 / 2021.01.14 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 송동환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의 임차권자로, 보증금 140,000,000원을 그대로 기준으로 봐야 합니다. 현재 회차 예상배당은 82,056,576원이고, 57,943,424원이 미배당되어 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 실질취득 — 4·5회차로 내려가도 보증금 인수가 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,968,000원 | 82,056,576원 | 57,943,424원 |
| 4회 유찰 시 | 67,174,400원 | 65,565,261원 | 74,434,739원 |
| 5회 유찰 시 | 53,739,520원 | 52,372,209원 | 87,627,791원 |
표에서 보듯 최저가가 83,968,000원에서 67,174,400원, 53,739,520원으로 내려갈수록 임차인의 미배당액은 반대로 커집니다. 즉 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 임차보증금 인수 때문에 실질취득의 중심은 계속 약 140,000,000원에 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,911,424원 |
| 1. 임차인 송동환 보증금 | 140,000,000원 | 82,056,576원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 송동환 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 57,943,424원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
제공된 동일 단지 실거래 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 거래금액이 없습니다. 따라서 감정가 164,000,000원이나 최저가 83,968,000원을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 판단을 할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득을 기준으로 보아야 합니다.
편백나무타운은 총 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 매각물건명세서와 감정평가상 이용상태도 주거 아파트가 아니라 집합건축물대장상 사무소이므로 환금성 판단에서도 용도 확인이 중요합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남현동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·4호선 사당역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 ‘사무소’로 등재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 원인 확인. 2023.10.13 안기룡 명의 소유권이전담보가등기의 대물반환예약 내용과 피담보채권, 예약완결 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 송동환의 140,000,000원 보증금 지급내역, 임대차계약, 전입·점유, 채권관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 83,968,000원만 보지 말고 미배당 임차보증금 57,943,424원을 함께 보아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 인수액은 74,434,739원, 87,627,791원으로 증가합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 관련 압류가 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이며 집합건축물대장상 ‘사무소’입니다. 실제 사용상태와 인허가 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 최저가”보다 살아남는 권리를 보라
이 사건의 숫자만 보면 감정가 164,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 83,968,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 반영하면 전혀 다른 그림입니다. 송동환의 대항력 있는 보증금 140,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 57,943,424원을 매수인이 인수하게 되어, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 140,000,000원 수준에 머뭅니다.
더 중요한 것은 임차보증금이 아닙니다. 2023.10.13 안기룡 명의의 소유권이전담보가등기가 매각으로 사라지지 않고 매수인에게 인수되며, 명세서에는 예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 적혀 있습니다. 실거래 근거도 없어 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격보다 권리가 우선이고, 현재 자료만으로는 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
