서울중앙지방법원 2025타경102866. 서울 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 제2층 제202호입니다. 공부상 집합건축물대장에는 사무소로 등재되어 있으나, 등기부상 을구 11번에는 주택임차권이 설정돼 있고 매각물건명세서에는 그 권리가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다. 물건의 핵심은 단순한 유찰폭이 아니라 선순위 권리의 존속입니다.
특히 갑구 2번의 소유권이전담보가등기가 2023.10.13. 설정되어 있고 등기부상 매수인 인수로 표시됩니다. 매각물건명세서에는 이 가등기의 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 직접 기재되어 있어, 현재 최저매각가만으로 안전마진을 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102866 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 2층202호 도로명: 서울특별시 관악구 남현2길 24-3 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 18.13㎡ · 집합건물 |
| 소유자 | 최철규 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공부상 이용상태 | 집합건축물대장상 '사무소' |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘인수권리’가 핵심
권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023.10.13.의 갑구 2번 가등기입니다. 등기부상 말소기준권리 이전으로 표시되어 매수인 인수 대상이며, 2024.03.05. 이후의 압류 3건과 2025.05.14. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인이 인수하는 가등기가 남아 있기 때문에, 단순히 후순위 압류가 소멸한다는 이유만으로 권리상 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 부족분을 매수인이 부담
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송동환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 有 전입 2021.02.05 | 有 확정 2021.01.14 · 배당요구 | 가능 미배당 37,309,440원 |
임차권은 2023.09.05. 등기되었고, 임대차계약일 2021.01.11., 주민등록일 및 점유개시일 2021.02.05., 확정일자 2021.01.14.로 확인됩니다. 등기부에는 임차보증금 140,000,000원이 기재되어 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 판단됩니다.
③ 현재 회차 배당 — 매수인 인수가 실제 취득비용을 키운다 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 1. 임차인 송동환 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 송동환 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분은 37,309,440원으로 산출되며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가등기 — 가장 큰 법적 리스크
가등기의 종류 확인이 필요하다는 별도 경고도 존재합니다. 따라서 단순히 ‘담보가등기’라는 표기만 보고 통상의 후순위 권리처럼 취급해서는 안 되며, 매매예약의 완결 여부와 실제 권리행사 가능성을 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 권리 소멸 범위 — 압류·경매개시결정은 소멸
- 갑구 3번 압류 · 국. 2024.03.05. 등기, 경매로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
- 갑구 4번 압류 · 국. 2024.07.23. 등기, 경매로 소멸합니다.
- 갑구 5번 강제경매개시결정 · 송동환. 2025.05.14. 등기, 경매로 소멸합니다.
- 갑구 6번 압류 · 국민건강보험공단. 2025.05.22. 등기, 경매로 소멸합니다.
- 을구 1·2·5·7·8번 근저당권. 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 관악구 남현동 소재 남현동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·4호선 사당역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있습니다. 분석상 용도는 근린시설로 보되 공부상 용도와 실제 사용관계는 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물 중 제2층 제20호로 기재되어 있으며 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·자루형, 토지면적 179.8㎡, 공시지가 5,871,000원/㎡, 지목 대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 환금성. 편백나무타운은 총 8세대이고 2015.01.29. 준공입니다. 최근 매매 실적은 자료상 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기부터 확인. 2023.10.13. 담보가등기 인수 여부와 매매예약 완결 가능성을 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수 반영. 현재 회차의 부족분 37,309,440원을 낙찰가에 더해 실질취득 142,269,440원으로 판단합니다.
- 권리자 동일인 문제. 송동환이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있어 실제 임대차관계와 권리 귀속을 확인해야 합니다.
- 공부상 사무소. 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으므로 실제 사용 및 임대차 형태와의 정합성을 확인합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인합니다.
- 회차 전략. 현재는 2회 유찰 후 최저가가 감정가의 64%로 내려왔지만, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 64%”보다 “인수권리”가 먼저다
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 104,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 선순위 소유권이전담보가등기가 매수인에게 인수되고, 대항력 있는 임차인의 보증금도 배당 부족분이 인수됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 37,309,440원이며 낙찰가를 더한 실질취득 부담은 142,269,440원입니다.
무엇보다 가등기가 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 명시적 경고가 있으므로, 이 물건은 단순한 “유찰 누적 저가물건”으로 접근하기보다 권리 검토가 선행되는 고위험 물건으로 보는 것이 적절합니다. 가격보다 먼저 가등기와 임차권의 실제 법적 효력을 확인해야 합니다.
