대구지방법원 2024타경104331. 영주시 풍기읍 창락리의 통칭 “풍기소백산인삼시장” 3층 301호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 농산물판매장(공실)이고, 3층 건물 중 제3층 제301호 단위상가입니다. 감정가 425,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,001,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 권리와 환금성부터 확인해야 하는 유형입니다.
말소기준권리는 2009년 6월 22일 영주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 그보다 뒤의 김도한 가등기, 신용보증기금·근로복지공단 가압류, 영주시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2008년 11월 11일의 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 앞섭니다. 가등기의 종류 확인이 필요하다는 기재가 있으므로, 자동소멸을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경104331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 죽령로 1365, 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 농산물판매장(공실) · 3층 건물 중 제3층 제301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조(일반철골구조) 슬라브지붕(판넬지붕) · 사용승인일 2008.09.01 |
| 소유자 | 광문종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 35,001,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 148,410,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기를 먼저 봐야 한다
핵심은 말소기준권리보다 앞선 권리가 있다는 점입니다. 2008년 소유권이전청구권 가등기는 2009년 영주중앙새마을금고 근저당보다 선순위이고, 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 처리돼 있지 않습니다. 가등기에는 거래가액 280,000,000원이 기재되어 있지만, 그 금액을 곧바로 매수인의 금전 인수액으로 합산할 수는 없습니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 현재 효력을 원본에서 확인해야 실제 인수범위를 판단할 수 있습니다.
2015년 2월 2일 김도한의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024년 이후의 신용보증기금 가압류 277,550,000원, 영주시 압류, 근로복지공단 가압류 38,378,660원, 국민건강보험공단 압류와 이번 임의경매개시결정도 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 김명자 보증금 20,000,000원 인수
| 임차인 | 사업자등록일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명자 | 2008.09.22 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 농업회사법인 예송주식회사 대표이사 진우용 | 2020.08.31 | 보증금 미상 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김명자의 사업자등록일은 2008년 9월 22일로 말소기준권리인 2009년 6월 22일보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어, 현재 매각가 35,001,000원과 별도로 보증금 전액 20,000,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 55,001,000원입니다.
농업회사법인 예송주식회사 대표이사 진우용은 2020년 8월 31일 등록으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않고 월차임 500,000원이 기재돼 있으므로, 실제 계약조건은 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 425,000,000원 대비 최저가 35,001,000원이라는 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 7회 유찰된 근린시설이고 현재 이용상태가 농산물판매장 공실이라는 점은, 감정가와 실제 매수 수요 사이의 간극을 직접 확인해야 한다는 신호입니다.
현재 회차에서 채권자들의 총 채권액은 645,928,660원이고 매각대금에서 지급되는 금액은 33,970,982원에 그쳐 미배당액이 611,957,678원입니다. 한 차례 더 유찰되면 최저가 24,500,700원, 미배당액 622,268,973원이고, 9회 유찰 시에는 최저가 17,150,490원, 미배당액 629,486,879원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,018원 |
| 인수 · 임차인 김명자 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주중앙새마을금고 | 330,000,000원 | 33,970,982원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 277,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 38,378,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김명자는 매각대금에서 배당받지 않고 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주시 풍기읍 창락리 소재 “소백산풍기온천리조트” 남동측 인근의 통칭 “풍기소백산인삼시장” 제3층 제301호이며, 주위는 노선상가와 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 농산물판매장으로 이용되나 현재 공실입니다. 공동 위생설비와 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 자체 지반은 대체로 등고평탄하게 조성된 상업용 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 온천원보호지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있고, 일부 토지는 자연취락지구·접도구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 근린시설이면서 농산물판매장 공실입니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 할인율보다 실제 매수수요와 임대·재매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 2008.11.11 갑구 2번 가등기는 말소기준 2009.06.22보다 앞섭니다. 담보가등기 여부와 본등기 가능성, 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 김명자 인수 반영. 현재 최저가 35,001,000원에 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더한 55,001,000원을 최소 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 두 번째 임차관계 확인. 농업회사법인 예송주식회사 대표이사 진우용은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 월차임 500,000원이 기재돼 있습니다.
- 공실·상가 수요 확인. 농산물판매장 공실이며 7회 유찰됐습니다. 현장 영업환경·공실기간·임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 8.24%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고, 주변 유사 근린시설의 실제 거래·임대가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 가등기 관련 원인을 직접 확인해 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “8%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 선순위 권리
감정가 425,000,000원이 35,001,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 7회 유찰된 근린시설·농산물판매장 공실이고, 실제 임차인 2명 중 김명자의 보증금 20,000,000원이 대항력에 따라 매수인 인수로 반영됩니다. 현재 회차 실질취득은 55,001,000원 수준입니다.
그보다 더 큰 판단요소는 2008년 선순위 가등기입니다. 말소기준권리보다 앞서 있어 그 성격과 효력을 확인하기 전에는 인수위험을 닫을 수 없습니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 할인율을 시장가격 할인으로 연결할 근거가 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았고, 환금성도 검증이 필요한 물건. 이 사건은 낮은 최저가보다 가등기 원본 확인과 실제 상가 수요 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.
