대구지방법원 2024타경104331. 경북 영주시 풍기읍 창락리에 위치한 통칭 '풍기소백산인삼시장'의 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 농산물판매장(공실)이며, 현재 소유자는 광문종합건설주식회사입니다. 영주중앙새마을금고가 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있으며, 경매개시결정에는 변경 후 명칭인 영주새마을금고가 채권자로 기재되어 있습니다.
감정가 대비 최저가가 크게 하락한 것은 사실입니다. 다만 이 물건은 2009년 근저당권보다 앞선 임차인, 선순위 가등기 이력, 확인이 필요한 상가 점유관계를 함께 검토해야 합니다. 가격의 기준 역시 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 인수액을 더한 취득비용과 현재 매매·임대 수요가 되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경104331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 죽령로 1365, 3층 301호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 풍기소백산인삼시장 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 농산물판매장(공실) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조(일반철골구조) · 슬라브지붕(판넬지붕) · 3층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2008.09.01 |
| 소유자 | 광문종합건설주식회사 |
| 감정가 | 425,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,501,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 | 영주새마을금고 (변경 전 영주중앙새마을금고) |
| 청구금액 | 148,410,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 확인일 | 2026.07.09 · 대구지방법원 영주등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 가등기가 핵심
말소기준권리는 2009.06.22 설정된 을구 2번 영주중앙새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 330,000,000원이지만, 2014.02.24 변경등기에 따라 208,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 이후 설정된 김도한의 가등기, 신용보증기금·근로복지공단의 가압류, 영주시·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
상가건물임대차현황서에 등록된 사업자는 김명자와 농업회사법인 예송주식회사입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다. 두 임차인의 대항력과 인수위험은 구분해서 판단해야 합니다.
| 임차인 | 사업자등록 관련 날짜 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명자 | 2008.09.22 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 인정 내역 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 농업회사법인 예송주식회사 대표이사 진우용 |
2020.08.31 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 필요 |
김명자. 말소기준권리 이전에 등록한 선순위 임차인입니다. 보증금은 20,000,000원이며, 현재 배당 추정에서는 우선배당 없이 전액 매수인 인수로 처리되었습니다. 따라서 해당 보증금은 단순한 채권자의 미배당액과 달리 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
농업회사법인 예송주식회사. 2020.08.31 등록되어 말소기준권리보다 후순위로 분류됩니다. 월차임은 500,000원이나 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 조사되어 있지만, 정확한 임대차 내용과 실제 점유 여부, 배당 관련 사항은 원본 명세서로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 추가하거나 선순위 임차인의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 실질취득액은 다르다
현재 최저매각가는 24,501,000원으로 감정가 425,000,000원의 약 5.76% 수준입니다. 하지만 김명자의 선순위 보증금 20,000,000원을 인수하는 조건에서는 낙찰대금과 인수액을 함께 계산해야 합니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 425,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 24,501,000원 | 8회 유찰 · 감정가 약 5.76% |
| 선순위 보증금 인수 | 20,000,000원 | 김명자 · 전액 인수 추정 |
| 현재 실질취득액 | 44,501,000원 | 최저가 + 인수보증금 |
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 남는다
| 구분 | 예상 최저가 | 인수보증금 | 실질취득액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 24,501,000원 | 20,000,000원 | 44,501,000원 | 622,268,678원 |
| 9회 유찰 시 | 17,150,700원 | 20,000,000원 | 37,150,700원 | 629,486,673원 |
| 10회 유찰 시 | 12,005,490원 | 20,000,000원 | 32,005,490원 | 634,539,269원 |
실질취득액은 각 회차 최저매각가에 현재 추정 인수보증금 20,000,000원을 합산한 값입니다. 미래 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각조건과 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 보증금 20,000,000원은 낙찰가 24,501,000원보다 작으므로, 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다. 그러나 9회·10회 유찰 시나리오에서는 예상 낙찰가가 보증금보다 낮아집니다. 낙찰가가 낮아져도 제시된 배당 추정상 매수인이 인수하는 보증금은 그대로 남기 때문에, 최저가 하락률만큼 실질취득액이 낮아지는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 24,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 841,018원 |
| 선순위 임차인 · 김명자 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 영주중앙새마을금고 근저당 | 330,000,000원 | 23,659,982원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 277,550,000원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 38,378,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 추정배당액은 집행비용 841,018원과 근저당권 배당 23,659,982원으로 매각대금 24,501,000원 전액을 구성합니다. 김명자의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수액 20,000,000원으로 별도 처리됩니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 소재 소백산풍기온천리조트 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 노선상가 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(일반철골구조)의 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스 마감입니다.
- 설비. 공동 위생설비 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 및 규제. 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 상업용 건부지입니다. 계획관리지역에 속하며 필지별로 온천원보호지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등이 지정되어 있습니다. 일부 필지는 접도구역 및 자연취락지구에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 통칭 인삼시장 내 3층 단위상가이며 감정평가상 농산물판매장(공실)입니다. 8회 유찰 이력이 있어 실제 매수·임대 수요와 재매각 소요기간을 충분히 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 김명자의 보증금 20,000,000원 인수 여부와 실제 점유·사업자등록 유지 여부, 임대차 종료 및 반환관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 가등기. 갑구 2번 가등기의 법적 성격과 본등기 경위, 현재 소유권에 미치는 영향을 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 후순위 가등기. 갑구 17번 김도한 가등기의 담보가등기 여부와 매각에 따른 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 330,000,000원과 변경 후 208,000,000원의 관계, 실제 청구채권 잔액 및 공동담보 이력을 대조해야 합니다.
- 임대차 불일치. 공실 기재와 등록된 사업자 2명의 현황을 현장에서 확인하고, 예송주식회사의 보증금 및 실제 점유·영업 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 24,501,000원이 아니라 보증금 인수액을 합산한 44,501,000원을 기초로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 및 환금성. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 실거래·임대차 수요를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 현장 확인. 농산물판매장으로서의 실제 활용 가능성, 건물 상태, 공실 여부, 공용관리비 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 6%라고 해서 취득비용도 6%는 아니다”
이 물건은 감정가 425,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저가가 24,501,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 김명자의 선순위 보증금 20,000,000원을 인수하는 조건이라면, 현재 회차 실질취득액은 44,501,000원입니다.
여기에 말소기준권리보다 앞선 가등기의 법적 성격과 본등기 경위, 공실 기재와 임차인 등록현황의 차이, 근저당 변경등기와 배당 추정의 불일치가 존재합니다. 후순위 권리의 말소 가능성만으로 전체 권리관계가 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
특히 3층 근린시설이라는 용도와 8회 유찰 이력을 고려하면 환금성과 실제 임대·매매 수요를 신중히 검토해야 합니다. 낮은 최저가는 확인되지만 현재 시세 대비 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 선순위 보증금 인수 및 가등기 관련 사항을 원본으로 확인하고, 실질취득액을 기준으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
