71,430,000원
대구지방법원 2024타경104331. 영주시 풍기읍 죽령로 1365, 통칭 풍기소백산인삼시장 제3층 제301호 단위상가입니다. 감정평가상 이용상태는 농산물판매장(공실)이고, 물건 종류도 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정가 425,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 71,430,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 상가로서 실제 사용·임대·재매각이 가능한가를 먼저 확인해야 합니다.
권리의 기준점은 2008.09.12 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리 역할을 하며, 뒤에 붙은 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구의 가등기 2건은 별도 확인이 필요합니다. 계산상 말소기준 뒤 권리로 정리되지만, 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 순수 가등기인지 원본으로 성격을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경104331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 죽령로 1365, 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 풍기소백산인삼시장 제3층 제301호 · 농산물판매장(공실) |
| 소유자 | 광문종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 71,430,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주새마을금고 / 148,410,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기소 / 발급일 | 대구지방법원 영주등기소 / 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 가등기 확인은 필수
핵심은 2008.09.12 신한은행 근저당권입니다. 이후의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 2번 가등기와 갑구 17번 가등기는 성격 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부는 반드시 배당 전 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 인수형은 아니다
| 점유자 / 사업자 | 사용관계 | 등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명자 | 상가건물임대차현황서상 등록된 사업자 | 2008.09.22 | 20,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 농업회사법인 예송주식회사 대표이사 진우용 | 상가건물임대차현황서상 등록된 사업자 | 2020.08.31 | 확인 필요 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
등록된 사업자는 2명입니다. 두 건 모두 사업자등록일이 말소기준권리인 2008.09.12 뒤입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 김명자 보증금 20,000,000원도 현재 계산상 인수 보증금으로 보지 않습니다. 다만 상가 물건은 실제 점유, 영업 흔적, 미납 관리비, 원상회복 비용이 명도 비용으로 바뀔 수 있으므로 현장 확인은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,300,000,000원 | 69,744,260원 |
| 2. 가압류 · 합자회사고려레미콘 | 35,897,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김신주 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 영주중앙새마을금고 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김신주 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 가옥건설 주식회사 | 252,100,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 세원철강산업 | 90,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 277,550,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 38,378,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 2,403,925,660원 중 채권자 배당은 69,744,260원, 미배당은 2,334,181,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 풍기읍 창락리 소재 “소백산풍기온천리조트” 남동측 인근, 통칭 “풍기소백산인삼시장” 제3층 제301호 단위상가입니다.
- 주위환경. 주위 일대는 노선상가 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 일반 주거용 아파트나 도심 핵심 상권과는 성격이 다릅니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 슬라브지붕 및 판넬지붕 3층 건물 중 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2008.09.01입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제·공부. 계획관리지역, 온천원보호지구 등 제한이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 농산물판매장 공실로 이용 중이고 5회 유찰된 물건입니다. 권리보다 임대·영업·재매각 가능성 검토가 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 2번 및 갑구 17번 가등기는 성격 확인이 필요합니다. 담보가등기인지, 순수한 소유권이전청구권 보전 가등기인지 원본과 매각물건명세서로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있습니다. 당해세로 인정되는 부분이 있으면 0순위로 배당을 가져가 후순위 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 상가건물임대차현황서상 등록된 사업자가 2명 있습니다. 대항력 인수 구조는 아니지만 실제 점유, 영업 흔적, 잔존 물건, 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 농산물판매장 공실은 보유기간 동안 관리비·수선비·공용비 부담이 생길 수 있습니다. 관리주체를 통해 미납 관리비를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 최저가가 낮아도 임대가 되지 않으면 수익형 부동산으로 의미가 줄어듭니다. 주변 노선상가 수요와 3층 상가 임대 가능성을 직접 점검하세요.
- 입찰가 상한. 현재 최저가 기준 실질취득은 71,430,000원입니다. 낙찰가를 올릴수록 안전마진이 줄어드니 공실 기간과 매각 기간을 반영해 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “상가로 살아날 수 있나”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 실질취득은 71,430,000원으로 계산됩니다. 하지만 이것만으로 좋은 물건이라고 보기 어렵습니다. 감정가의 16.8%까지 내려온 5회 유찰 근린시설이고, 이용상태는 농산물판매장 공실입니다. 권리상 인수 0원은 출발점일 뿐, 실제 승부처는 가등기·세금 확인, 명도와 공실 비용, 그리고 재임대·재매각 가능성입니다. 결론은 “권리만 보면 단순, 상품성은 까다로운 물건”입니다.