광주지방법원 2024타경82313. 광주 동구 수기동 41-5의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택 및 창고 등이며, 2층과 3층은 원룸으로 개조해 사용하고 있고 4층은 공부상 창고지만 현황은 주택, 지하실은 공부상 일용품소매점이지만 현황은 창고입니다. 1층에는 주차장과 사무실이 존재합니다. 권리상 말소기준은 2016.01.29 설정된 동광새마을금고 근저당권 180,000,000원이고, 그 뒤의 광주화교협회 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 채권보다 점유·임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 여러 점유자가 확인되고, 그중 안현준은 2011.05.24 전입으로 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 확인됩니다. 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있으나 보증금이 미상이라 낙찰가 + 인수금액으로 계산해야 할 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경82313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 41-5 · 광주광역시 동구 독립로226번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 창고 등 |
| 토지 | 대 · 332.5㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 왕영공 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 998,495,900원 / 698,948,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 535,767,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 소유권은 2016.01.29 왕영공에게 이전됐고, 같은 날 동광새마을금고가 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2021.08.02 주식회사 광주화교협회의 가압류 230,000,000원과 2024.10.14 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 1건의 보증금 미상이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정애순(황건준의배우자) | 202호 | 미상 | 1,000,000원 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유효례(최승환의배우자) | 203호 | 미상 | 1,000,000원 / 180,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽두삼 | 205호 | 2019.06.27 | 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황건준 | 209호 | 2020.06.10 | 1,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승환 | 303호 | 미상 | 1,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호정 | 미상 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현준 | 미상 | 2011.05.24 | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| WANG YUNG KUNG | 미상 | 2019.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순자(소유자 왕영공의배우자) | 401호 | 2019.10.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WANG TIEN WEI | 미상 | 2019.10.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 소유자 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 그러나 그보다 중요한 것은 안현준의 선순위 대항력입니다. 배당요구는 2024.11.22 접수됐지만 보증금이 확인되지 않았으므로, 매각대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남을지 알 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있으므로 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,389,480원 |
| 2. 근저당권 · 동광새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주화교협회 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사광주화교협회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,558,520원 |
위 배당계산은 제공된 배당 시나리오 그대로이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 안현준의 보증금이 미상이므로 위 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수액을 임차관계까지 확정한 최종 결과로 해석하면 안 됩니다.
제공된 회차별 계산에서는 현재 회차와 2회 유찰 시까지 채권 410,000,000원이 전액 배당되고, 3회 유찰 시에는 73,110,264원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 계산의 매수인 인수 0원 표시는 안현준의 미상 보증금까지 확인됐다는 의미가 아닙니다. 임차인의 실제 보증금과 배당액이 확정되지 않은 이상 권리분석에서는 별도 위험으로 남겨야 합니다.
④ 건물 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 2층과 3층은 원룸으로 개조해 사용하고 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕이나 현황은 철근콘크리트조 슬래브 및 강판지붕입니다. 공부상 4층 창고는 현황 주택, 지하실 일용품소매점은 현황 창고입니다.
- 1층. 주차장 및 사무실이 존재합니다.
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 제일오피스텔 북측 인근이며, 상가·업무시설·오피스텔 등이 소재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하며 일반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 4층 건물이며 일반적인 위생·급배수·난방·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 332.5㎡ 대지로 중심상업지역, 방화지구이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 944,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안현준 보증금 확인. 2011.05.24 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임대차계약서·보증금·점유관계·배당요구채권액을 우선 확인해야 합니다.
- 미배당액 확인. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금 배당으로 전액 소멸하지 않으면 남은 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 정애순(황건준의배우자), 유효례(최승환의배우자), 최승환 등은 대항력 판정이 확정되지 않았습니다.
- 곽두삼·김호정 등 보증금 미상 점유자. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 실제 계약관계와 명도대상 여부를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 4층·지하실 용도 및 지붕 현황이 공부와 다르므로 현장 상태와 허가·용도 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 회차 할인율 착시 경계. 1회 유찰로 70%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없고 인수액도 확정되지 않아 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리는 동광새마을금고 근저당권이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구 형태로 여러 점유자가 존재하고, 무엇보다 안현준이 2011.05.24 전입해 2016.01.29 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력도 인정되지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 698,948,000원을 실질취득가로 고정해서는 안 됩니다. 안현준의 보증금과 실제 배당액을 확인한 뒤에야 낙찰자가 떠안을 금액을 계산할 수 있습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 점유자와 현황·공부상 용도 차이까지 겹칩니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건이며, 선순위 임차인의 보증금이 확정되기 전에는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
