광주지방법원 2024타경82313. 광주 동구 수기동 41-5 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 1층에는 주차장 및 사무실, 2·3층은 원룸으로 개조해 사용하고 있고, 공부상 4층 창고는 현황 주택, 지하실 일용품소매점은 현황 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2016.01.29 동광새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 광주화교협회 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 여러 호실의 임차·점유자가 조사됐고, 그중 안현준은 2011.05.24 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경82313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 41-5 · 광주광역시 동구 독립로226번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 창고 등 · 토지 332.5㎡ |
| 소유자 | 왕영공 |
| 감정가 / 최저가 | 998,495,900원 / 559,159,000원 (2회 유찰, 감정가의 56.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주화교협회 / 535,767,672원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2016.01.29 동광새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021년 광주화교협회 가압류 230,000,000원과 2024년 강제경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 후순위 권리 자체의 승계 위험은 낮습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 안현준의 전입일은 말소기준권리보다 약 4년 8개월 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구는 2024.11.22 접수되어 있습니다. 이 점유자의 임대차 실체와 보증금 잔액을 확인하기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 전입 1명이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정애순(황건준의배우자) | 202호 | 미상 | 1,000,000원 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유효례(최승환의배우자) | 203호 | 미상 | 1,000,000원 / 180,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽두삼 | 205호 | 2019.06.27 | 보증금 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| 황건준 | 209호 | 2020.06.10 | 1,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| 최승환 | 303호 | 미상 | 1,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김호정 | 미상 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| 안현준 | 미상 | 2011.05.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| WANG YUNG KUNG | 미상 | 2019.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| 김순자(소유자 왕영공의배우자) | 401호 | 2019.10.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| WANG TIEN WEI | 미상 | 2019.10.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 통상 미승계 |
| 소유자 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 56% 할인만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 559,159,000원으로 감정가 998,495,900원의 약 56.0%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건과 비교할 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 안현준의 잠재 승계 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득원가가 최저가보다 커질 가능성도 열려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 559,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,991,590원 |
| 1. 근저당 · 동광새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주화교협회 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사광주화교협회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,167,410원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용과 기재된 채권 410,000,000원이 전액 배당되고 141,167,410원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 선순위 전입자인 안현준의 보증금이 미상인 만큼 이 표의 “확정 인수 0원”을 최종 매수인 부담 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 건물 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 1층에는 주차장 및 사무실, 2층·3층은 원룸으로 개조하여 사용하고 있습니다. 공부상 4층 창고는 현황 주택, 지하실 일용품소매점은 현황 창고입니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 제일오피스텔 북측 인근으로 상가·업무시설·오피스텔 등이 있는 중심상업지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 332.5㎡ 대지, 중심상업지역, 평지, 세로장방형이며 공시지가는 944,000원/㎡입니다. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 일반적인 위생·급배수·난방·소방설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 다가구주택·창고·사무실·토지가 결합된 복합 이용 물건이고 다수 점유자가 있어, 매수 후 관리·명도·임대차 정리가 가격 판단과 함께 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안현준 임대차 원본 확인. 2011.05.24 전입의 실제 점유 목적, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 3명 확인. 정애순·유효례·최승환의 실제 전입일과 확정일자를 주민등록 및 집행기록과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 곽두삼·김호정·WANG YUNG KUNG·김순자·WANG TIEN WEI의 임대차계약·보증금·실점유 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 산정. 1층 사무실, 2·3층 원룸, 4층 주택 등 복수 공간에 점유자가 존재하므로 호실별 인도명령 가능 여부와 별도 명도절차를 검토해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 4층과 지하실의 실제 용도가 공부와 다르고, 2·3층은 원룸으로 개조되어 있으므로 건축물대장·도면·현장 상태를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·규모·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 시세 검증 후. 감정가 대비 56.0%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 주변 다가구·상업용 토지 및 수익형 건물의 현재 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 선순위 점유자가 먼저다”
이 사건은 감정가 998,495,900원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 559,159,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 그 자체로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 더욱 중요한 것은 안현준의 2011.05.24 전입입니다. 말소기준권리보다 앞서면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없기 때문입니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 다수의 임차·점유자와 공부·현황상 용도 차이, 제시외 건물까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 “선순위 점유자의 보증금이 얼마이며 실제로 무엇을 인수하는가”입니다. 그 금액이 확인돼야 559,159,000원에 잠재 인수액을 더한 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.
