서울중앙지방법원 2025타경103132. 강남구 삼성동 삼성브르넨 제19층 제1901호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사이고, 신탁등기가 존재합니다. 등기기록에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 명시돼 있습니다.
권리 흐름상 기준권리는 2025.06.12. 임의경매개시결정으로 계산되어 있고, 그 이후 2025.06.30. 강남구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 신고는 없으며, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 인수금보다 가격의 절대 수준과 위반건축물·옥상층 제시외 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 19층 1901호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 건물 | 2021.10.19. 사용승인 · 철근콘크리트조 · 20층 건물 중 19층 1901호 |
| 감정가 / 최저가 | 6,990,000,000원 / 6,990,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대창신용협동조합 / 1,725,154,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 신탁원부 확인은 필수
임차인 신고 없음. 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 없습니다. 2025.06.12. 임의경매개시결정이 기준권리로 잡혀 있고 이후 강남구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 한편 2022.01.14. 신탁등기와 신탁주의사항이 남아 있으므로 신탁원부의 처분권한·수익자·신탁조항은 별도 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 69.9억을 ‘최근 평균보다 싸다’고 볼 수 없다
최근 거래는 총 4건이며 평균은 2,107,500,000원, 최신 거래는 2024.10. 2,230,000,000원입니다. 최저가 6,990,000,000원은 최근 거래 평균의 331.7%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.86㎡ | 10 | 2,230,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2023.11 | 61.33㎡ | 2 | 2,400,000,000원 |
| 평균 | 40.07~61.33㎡ | 4건 | 2,107,500,000원 |
다만 이 비교는 반드시 보수적으로 읽어야 합니다. 본건 기준 면적은 94.59㎡인데, 최근 거래 표본은 40.07~61.33㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 331.7%라는 수치를 곧바로 동일 면적의 정확한 시세 프리미엄으로 해석할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 비교 가능한 최근 거래금액보다 크게 높은 상태라는 점은 분명하므로, 이를 가격 가점 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,917,700,000원 |
예상표에는 집행비용 72,300,000원과 소유자 잔여 6,917,700,000원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 신청채권자 청구액 1,725,154,260원에 대한 실제 배당은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 위반건축물·옥상층 제시외 부분 — 이번 사건의 핵심 실물 리스크
감정평가 내용상 본건 내부 계단실을 통해 20층 옥상층 일부를 독립적으로 이용하는 것으로 조사됐습니다. 제시외건물 기호 ㄱ은 약 78.7㎡이며 새시조 계단실 약 7.8㎡, 벽돌조 화장실 약 2㎡, 새시 및 벽돌조 철골지붕틀 유리지붕 주거용 약 28.4㎡, 철골지붕틀 어닝 테라스 약 40.5㎡로 구성되어 별도 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉은사역(지하철 9호선) 북측 인근. 영동대로변을 따라 상업용·업무용 건물이 있고 후면에는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 청담역(7호선), 봉은사역(9호선), 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 2021.10.19. 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물의 19층 1901호입니다.
- 설비. 난방, 승강기, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 42,060,000원/㎡, 토지면적 418.2㎡, 사다리형 평지입니다.
- 단지 규모. 브르넨삼성 22세대. 최근 거래 표본은 4건입니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 6,990,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 5,592,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 4,473,600,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 55.92억, 2회 유찰 시 44.736억으로 내려가지만, 이 금액들도 최근 거래 평균 21.075억과는 큰 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 면적이 본건과 일치하지 않기 때문에 유찰만으로 적정가에 진입했다고 단정할 수는 없습니다. 동일·유사 면적의 추가 거래 확인이 선행돼야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한, 임대차 관련 조항을 원본으로 확인하세요.
- 동일 면적 시세 재검증. 현재 최근 거래 표본은 40.07~61.33㎡로 본건 기준 94.59㎡와 맞지 않습니다. 동일·유사 면적 거래 없이 적정가를 확정하지 마세요.
- 위반건축물. 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 발생 여부를 해당 기관에 재확인하세요.
- 옥상층 제시외건물. 약 78.7㎡ 제시외 부분의 실제 이용·소유·철거·시정 관계를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도로 사용되는 부지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 예상배당표만으로 신청채권자 1,725,154,260원의 실제 배당관계를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 69.9억의 가격과 건축 리스크
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 보증금 승계형 경매의 복잡성은 없습니다. 그러나 그것만으로 안전한 매입이라고 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가는 69.9억이고, 최근 거래 평균은 21.075억입니다. 면적 불일치 때문에 그 비율을 정확한 적정가 차이로 확정할 수는 없지만, 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기에는 간극이 지나치게 큽니다.
여기에 집합건축물대장상 위반건축물, 20층 옥상층 약 78.7㎡ 제시외건물, 신탁원부 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원이지만, 가격·신탁·건축 리스크 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 회차에서는 “인수 0원”을 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
