서울중앙지방법원 2025타경103132. 서울 강남구 삼성동 브르넨삼성 19층 1901호 아파트입니다. 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사 (수탁자)이며, 경매는 대창신용협동조합 신청으로 진행됩니다. 권리상 매수인이 직접 인수하는 임차권이나 후순위 권리는 확인되지 않아 인수 위험은 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 건물 상태 확인입니다. 최저매각가는 69.9억으로 최근 실거래 평균 21.075억보다 크게 높고, 단순히 강남 입지만으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2022.01.14 설정된 근저당권 관련 권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요

브르넨삼성 최근 거래는 확인 가능한 4건 기준 평균 2,107,500,000원입니다.

최저매각가 69.9억은 최근 실거래 평균 대비 331.7% 수준입니다. 다만 전용면적이 완전히 동일한 표본은 아니므로 단순 비교보다는 감정평가와 개별 상품성을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,990,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울 강남구 삼성동 소재, 봉은사역 인근으로 상업·업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하며 청담역·봉은사역 및 버스 정류장 이용이 가능합니다.
• 규제. 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 브르넨삼성 22세대 규모로 희소성은 있으나 거래 표본은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최근 거래와 전용면적 차이를 감안해 적정 가격을 별도 검토해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 이행강제금 및 원상회복 의무 여부를 해당 기관에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 옥상층 이용 부분의 권리관계와 사용 가능 여부 확인이 필요합니다.
• 신탁 구조. 신탁원부를 통해 신탁 목적과 처분 관련 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 따져야 한다”

삼성브르넨 1901호는 강남 핵심 입지와 신축급 상품이라는 장점이 있지만, 경매에서 중요한 것은 권리 안전성만이 아닙니다. 신건 최저가 69.9억은 확인된 최근 거래 평균보다 높은 수준이며, 건축물 관련 행정 이슈도 존재합니다. 권리는 깨끗하지만 가격과 물건 상태 검증이 필수인 고가 자산형 경매입니다.