서울중앙지방법원 2025타경103152. 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 632-30에 위치한 4층 402호로, 감정상 이용상태는 도시형생활주택이며 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자는 성길섭이고, 2025년 6월 16일 난곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 이 사건은 단순한 신건 저가형으로 보기 어렵습니다. 등기부상 여러 권리가 겹쳐 있고, 특히 2020년 3월 13일 전입한 조태윤에게 대항력이 있는 것으로 조사되며 보증금은 미상입니다.
시세는 에덴빌 최근 거래 2건이 1.95억~2.25억이고 최근 12개월 평균은 2.10억입니다. 현재 최저가도 정확히 2.10억이므로 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 최신 거래는 2025.10의 2.25억으로, 최신 거래와 비교해도 현재 최저가는 약 93.3% 수준이지만 최근 12개월 평균과는 동일합니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회여서 신건에서 서둘러 가격을 확정할 이유도 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 4층402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 신대방14가길 62-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 내 4층 402호 |
| 토지 | 208.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 다세대 이용 · 급경사 |
| 소유자 | 성길섭 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 난곡새마을금고 / 27,646,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 때문에 ‘0원 인수’만 믿으면 안 된다
우선순위 산정상 말소기준권리는 2024.12.27 갑구 4번 가압류·송인숙으로 계산돼 있습니다. 그 이후의 국 압류, 난곡새마을금고 경매개시결정, 금천구 압류, 2025년 3월 20일 이강종 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2019.07.04 설정된 채권최고액 35,100,000원의 근저당권은 등기부상 아직 말소되지 않았고, 2024.12.18 난곡새마을금고로 이전되어 있어 실제 권리분석에서 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조태윤 | 2020.03.13 | 미상 | 有 | 확인 필요 | 가능성 있음 |
조태윤은 현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 임차권의 경제적 부담을 수치화하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 평균과 같다
대상 물건과 면적이 matched 된 에덴빌의 최근 거래는 2건입니다. 최근 거래가는 1.95억과 2.25억이며 최근 12개월 평균은 2.10억입니다. 현재 최저가 2.10억은 최근 12개월 평균의 100.0%이므로 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.99㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 27.58㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
최근 거래 범위는 1.95억~2.25억이고, 최신 거래는 2.25억입니다. 현재 최저가 2.10억은 최근 12개월 평균과 같고, 최신 거래보다는 낮지만 전체적인 평균 시세 대비 할인은 없습니다. 경매 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나 신건에서 서두르기보다 유찰 후 가격 구간을 다시 보는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,740,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 송인숙 | 75,900,000원 | 75,900,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이강종 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,360,000원 |
배당표상 채권 총액 165,900,000원은 전액 배당되고 잔여 40,360,000원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 임차보증금이 미상인 만큼 최종 배당 및 인수관계는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 신대방역 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 도시형생활주택, 임야 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 208.0㎡, 급경사 지형이며 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 에덴빌은 총 8세대로 소규모이고 최근 거래가 2건뿐이며, 평균 유찰 횟수 3.0회가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조태윤의 대항력은 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- 2019년 근저당 확인. 35,100,000원 채권최고액의 근저당권이 등기부상 말소되지 않았고 2024.12.18 난곡새마을금고로 이전돼 있으므로 말소기준권리와의 선후관계를 원본으로 재확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 210,000,000원은 최근12개월 평균과 같은 100.0%입니다. 신건 프리미엄을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 전략. 단지 경매물건 평균 3.0회 유찰이 확인되므로 신건에서 바로 응찰하기보다 다음 회차의 최저가와 권리관계를 재점검하는 전략이 유리할 수 있습니다.
- 위반건축물. 8㎡ 판넬/새시 부분이 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있으므로 현장 확인과 공부 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “신건 2.10억보다 권리와 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 단순히 신건 2.10억짜리 다세대로 보면 안 됩니다. 최근12개월 평균도 2.10억이라 가격상 할인은 없고, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 무엇보다 조태윤이 2020.03.13 전입으로 대항력 있음으로 조사됐는데 보증금이 미상이라는 점이 핵심입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 실제 보증금 확인 전에는 인수·명도 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 여기에 위반건축물 등재까지 겹치므로 결론은 분명합니다. 가격은 평범하고, 권리는 확인이 덜 끝났습니다. 신건에서 서두르기보다 임차보증금과 선순위 권리를 먼저 확정한 뒤 판단하는 물건입니다.
