서울중앙지방법원 2025타경103461. 동작구 상도동 휴먼넥스빌 5층 501호, 전용면적 39.04㎡에 대응하는 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 압류 자체보다 주현애의 320,000,000원 임차보증금입니다. 주현애는 2022.05.30 전입·점유, 2022.05.31 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.03.06 케이알앤씨 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 197,760,000원에서 배당을 계산하면 집행비용 3,568,640원을 제외한 194,191,360원이 임차보증금에 배당되고, 125,808,640원이 남습니다. 통상이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 이 부족분이 커지므로, 실질취득액이 약 320,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.06.26 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-176 휴먼넥스빌 5층501호 · 도로명 서울특별시 동작구 국사봉6길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.04㎡ |
| 소유자 | 이우철 (2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 197,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.03.06 갑구 6번 케이알앤씨 가압류 9,754,457원입니다. 그 뒤의 케이아이코아즈대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 주택임차권등기도 형식상 말소기준 이후 등기이지만, 임차인 주현애의 전입·점유가 2022.05.30으로 더 빠르기 때문에 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 그 선행 점유·전입을 기준으로 봐야 합니다.
* 배당표 자체의 계산상 미배당액은 125,808,640원이지만, 2026.06.26 확약의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인에게 실질 승계되지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주현애 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 / 2022.05.31 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 보증공사 주현애 보증금 대위·승계 | 2022.05.30 / 2022.05.31 | 320,000,000원 | 승계 | 우선변제 있음 | 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 주현애 1명입니다. 보증공사는 주현애의 320,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 320,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 즉 이 사건의 임차보증금 규모는 총 320,000,000원이며, 640,000,000원이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 가격은 최근 시세 아래
휴먼넥스빌(299-176)은 총 8세대, 사용승인일은 2012.05.14입니다. 확인된 거래 3건은 305,000,000원·320,000,000원·328,000,000원이고 전체 평균은 317,666,666원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 328,000,000원, 최신 거래 2024.05 · 328,000,000원을 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 41.09㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2022.08 | 40.57㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2022.06 | 39.04㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 317,666,666원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 197,760,000원으로, 최근 12개월 평균 328,000,000원의 60.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세도 +5.0%로 제시되어 있습니다. 다만 거래 표본은 총 3건이고 최근 12개월 평균의 표본은 1건이므로, 가격 비교는 표본 수 자체도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,568,640원 |
| 1. 임차인 주현애 보증금 | 320,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 가압류 · 케이알앤씨 | 9,754,457원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이아이코아즈대부 | 11,485,066원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주현애 보증금 미배당액은 125,808,640원입니다. 다만 2026.06.26 확약으로 대항력·잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.*
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이가 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 197,760,000원 | 125,808,640원 | 197,760,000원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 158,208,000원 | 164,806,912원 | 158,208,000원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 126,566,400원 | 196,005,530원 | 126,566,400원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 계산상 인수액이 125,808,640원 → 164,806,912원 → 196,005,530원으로 증가해 총 부담이 임차보증금 수준에 묶입니다. 반대로 확약을 반영하면 주현애 관련 인수는 실질 0원이므로 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 자체가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 휴먼넥스빌(299-176)은 총 8세대, 사용승인일 2012.05.14입니다.
- 용도. 토지 이용상황은 다세대, 지목은 대이며 대상 전용면적은 39.04㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 186.0㎡, 완경사·사다리형, 세로각지(가) 도로접면이며 공시지가는 3,768,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 확인 거래는 3건이고, 305,000,000원~328,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 보증공사 중복 계산 금지. 주현애 320,000,000원과 보증공사 320,000,000원은 같은 보증금의 대위·승계 관계이므로 640,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일 2024.06.10이 아니라 전입·점유일 2022.05.30이 말소기준 2023.03.06보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
- 가격 비교. 확약 반영 시 현재 실질취득 197,760,000원은 최근 12개월 평균 328,000,000원의 60.3%입니다.
- 거래 표본. 확인 거래 3건, 최근 12개월 평균 표본 1건이므로 개별 호수의 상태·층·면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 197,760,000원에서 단순 배당만 계산하면 미배당 125,808,640원이 남고, 더 유찰되면 그 부족분이 더 커집니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 감정가의 64%라는 숫자는 가격 메리트가 아닙니다.
하지만 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약이 핵심을 바꿉니다. 대항력을 포기하고, 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 주현애 관련 인수는 실질 0원*입니다. 이를 전제로 하면 현재 실질취득은 197,760,000원이고 최근 12개월 평균 328,000,000원의 60.3%입니다. 다만 소규모 8세대 다세대이고 거래 표본이 적으므로, 확약 원문 확인이 권리의 관문이고 실제 매물 상태 확인이 가격의 관문입니다.
