서울중앙지방법원 2025타경103478. 신대방동 한백리츠빌2 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택의 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기부상 소유자는 김천호이며, 2018.03.28 소유권을 이전받았습니다. 현재 근저당권은 없고, 권리분석의 말소기준은 2023.01.17 서울특별시동작구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 360,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강혜경의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 강혜경의 전입일은 2022.04.20입니다. 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 “대항력 가능·보증금 및 인수액 미상”이 핵심 표현입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103478 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 360-112 한백리츠빌2 5층 502호 · 여의대방로22카길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택의 다세대주택 |
| 소유자 | 김천호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매 신청채권 | 강혜경 · 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2018.01.12 |
| 위반건축물 | 주거 17.08㎡ · 판넬/판넬 무단증축 위반건축물 표지 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.01.17 동작구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 360,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 강혜경의 전입은 2022.04.20로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜경 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 면적이 맞지 않는다
한백리츠빌2의 실거래 자료에는 최근 12개월 3건, 평균 422,000,000원, 최신 거래 448,000,000원이 잡힙니다. 현재 최저가 176,000,000원은 이 최근 평균의 41.7%로 표시됩니다. 하지만 여기에는 중요한 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.7㎡ | 2 | 448,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 2 | 448,000,000원 |
| 2025.04 | 41.77㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 422,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 172,736,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강혜경 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 590,000,000원, 예상 배당은 172,736,000원, 미배당은 417,264,000원입니다. 신청채권자 강혜경의 230,000,000원 청구에는 현재 시뮬레이션상 배당이 없습니다. 또한 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 417,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 451,971,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 479,736,960원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 표면 매각가는 176,000,000원에서 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려가지만 이 사건은 낮아지는 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 강혜경의 보증금과 배당·인수 구조가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택의 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다.
- 입지. 지하철7호선 신대방삼거리역 남서측 인근으로 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있으며 북동측에 신대방삼거리역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로와 접해 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 334.0㎡, 공시지가 4,144,000원/㎡, 지목 대, 완경사·사다리형입니다.
- 규모. 한백리츠빌2는 15세대이며 사용승인일은 2018.01.12입니다.
- 환금성 주의. 확인된 실거래 면적이 비교 기준 23.0㎡와 일치하지 않아 현재 자료만으로 적정 매매가격을 직접 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강혜경 보증금 확인. 전입일 2022.04.20이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 강혜경과 경매 신청채권자 강혜경의 관계 및 동일인 여부, 채권 발생 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 502호 주거 17.08㎡ 판넬/판넬 무단증축의 현재 상태와 행정상 조치 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 동작구·국민건강보험공단·국 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 거래 41.77㎡·49.7㎡는 비교 기준 23.0㎡와 일치하지 않습니다. 422,000,000원 평균과 41.7% 지표만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.76억”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
현재 최저가는 감정가 220,000,000원의 80%인 176,000,000원입니다. 참고 실거래 평균 422,000,000원과 비교하면 41.7% 수준이라 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 거래 면적이 맞지 않기 때문에 이 차이를 곧바로 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 강혜경의 보증금 미상과 17.08㎡ 위반건축물입니다. 전입일 2022.04.20은 말소기준 2023.01.17보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 밝혀지기 전에는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰로 싸진 물건”이 아니라 “인수금액을 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 건축물 리스크가 모두 해소되기 전까지는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
