서울중앙지방법원 2025타경103493. 관악구 봉천동 비쥬타운2차 제2층 제203호, 전용 29.89㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 유영훈은 2020.12.22 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2023.02.27 국민건강보험공단 압류와 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 유혁재의 전입은 2020.12.16, 점유개시는 2020.12.15, 확정일자는 2020.12.04로 말소기준일보다 빠릅니다.
원칙만 보면 보증금 280,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 배당되지 않는 55,203,200원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 자료에 따른 실질취득가는 최저매각가와 같은 228,800,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.89㎡ · 지상5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유영훈 (2020.12.22 소유권이전 · 거래가 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 규모 / 사용승인 | 11세대 · 2016.05.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 뒤집는다
말소기준은 2023.02.27 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 삼성카드·부산신용보증재단·하나카드·케이비국민카드·소상공인시장진흥공단·신한카드의 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국 및 관악구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 유혁재의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력 자체는 인정되는 자료입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 유혁재 · 전유부분 · 주거(임차권등기) | 2020.12.16 / 2020.12.04 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
| 보증공사 · 유혁재 보증금 대위·승계 | 2020.12.16 / 2020.12.04 | 280,000,000원 | 승계·중복신고 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 유혁재 1명입니다. 보증공사 신고는 유혁재의 280,000,000원 보증금을 대위·승계한 중복 신고이므로 두 금액을 합쳐 560,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 유혁재는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있으며, 보증공사 역시 승계 관계에서 같은 보증금 채권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘2026년 2.57억’을 봐야 한다
비쥬타운2차 전용 29㎡대의 확인 거래는 5건입니다. 전체 평균은 303,400,000원이지만 2024.08과 2022.06의 350,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 257,000,000원 1건이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -18.4%입니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균 303,400,000원이 아니라 최근 거래 257,000,000원을 기준으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.89㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2024.08 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.06 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.12 | 29.3㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 29.89㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 | 29.89㎡ | 1건 | 257,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 228,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 257,000,000원의 89.0%입니다. 가격만 놓으면 최근 확인 거래보다 낮은 수준이지만, 최근 추세 -18.4%와 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점 때문에 단순히 “25% 할인”으로 읽을 수는 없습니다. 특히 전체 평균 대비 75.4%라는 숫자는 과거 350,000,000원 거래의 영향을 받으므로 등급 판단의 핵심 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 유혁재 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,249,001원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 11,343,312원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 17,960,375원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,018,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 5,722,697원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유혁재 보증금의 미배당분은 55,203,200원이나, 2026.06.26 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 228,800,000원 | 55,203,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 100,322,560원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,432,000원 | 136,418,048원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 겉보기 최저가와 실제 부담의 차이가 커집니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 끊어주는 사례입니다. 다만 확약은 유혁재 보증금 및 그 승계 관계에만 적용된다는 점이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 입지. 봉천초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·기본 위생·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,208,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 99.0㎡입니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이고 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 257,000,000원인 반면 최근 가격 추세는 -18.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 청구 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 유혁재 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 유혁재와 보증공사는 각각 280,000,000원을 적고 있지만 실제 보증금은 하나이며, 실제 임차인은 1명입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 303,400,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 257,000,000원과 -18.4% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당을 앞당길 수 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 소규모 환금성. 11세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이므로 하나의 실거래 가격을 확정 시세처럼 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 최근 시세다
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 228,800,000원보다 보증금이 커서 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 확약을 빼면 55,203,200원의 잔존액이 생깁니다. 하지만 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 유혁재 보증금의 미배당분에 대한 매수인 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 현재 자료 기준 실질취득은 228,800,000원·실질 인수는 0원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 257,000,000원의 89.0%로 내려와 있습니다. 다만 이 건물은 11세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 가격 추세도 -18.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균 303,400,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 평가하기보다, 확약 원문이 확실히 유효한지 확인한 뒤 최근 257,000,000원 거래와 하락 추세를 함께 놓고 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
