서울중앙지방법원 2025타경103557. 강남역한화오벨리스크 3층 311호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형) 1개호입니다. 현재 소유자는 하나경으로 2020.11.09. 거래가 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 후순위 가압류가 아니라, 소유권 취득 직후부터 시작된 장태민의 선순위 주택임차권입니다.
장태민은 2020.11.17. 확정일자를 받고 2020.11.30. 전입·점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 2022.10.31. 보증금 11,750,000원을 증액해 총 보증금은 246,750,000원이 되었고, 증액분 확정일자는 2022.11.14.입니다. 2024.12.10. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 말소기준인 2025.08.01. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(원룸형) 1개호 · 지하4층 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 하나경 (2020.11.09. 거래가 218,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 133,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장태민 / 246,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인 | 2003.12.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 전부를 결정한다
말소기준은 2025.08.01. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 장태민은 그보다 훨씬 앞선 2020.11.30. 전입·점유와 2020.11.17. 확정일자를 갖고 있습니다. 등기부의 주택임차권등기 역시 매각물건명세서상 임대차보증금반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장태민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 246,750,000원 | 2020.11.30. 2020.11.17. 증액분 확정 2022.11.14. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명, 장태민입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으므로 보증금은 한 번만 계산합니다. 동시에 장태민은 이 경매의 신청채권자로도 기재되어 있고 청구액도 246,750,000원입니다. 따라서 신청채권자 청구액과 임차보증금을 서로 별개의 인수액처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 51.2% 최저가만 보면 틀린다
현재 최저가는 감정가 260,000,000원의 51.2%인 133,120,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 배당 후 임차인 장태민에게 지급되지 못하는 116,293,680원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 133,120,000원 + 116,293,680원 = 249,413,680원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차로 유찰돼도 이 구조가 거의 변하지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건에서는 낙찰가를 낮추는 것만으로 실질취득비용이 함께 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 116,293,680원 | 249,413,680원 |
| 4회 유찰 시 | 106,496,000원 | 104,205,056원 | 142,544,944원 | 249,040,944원 |
| 5회 유찰 시 | 85,196,800원 | 83,263,258원 | 163,486,742원 | 248,683,542원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 장태민 보증금(우선변제) | 246,750,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 장태민 | 246,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,663,680원을 제외한 130,456,320원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 116,293,680원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권자 장태민의 청구액과 임차보증금은 동일인·동일 금액으로 나타나므로 별도 인수액으로 중복 계산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 및 신분당선 강남역 5번출구 서측 인근에 위치하며, 강남역 후면으로 아파트단지·주거용 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 도심 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 강남역과 다수 노선·광역버스 정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형) 1개호입니다. 토지이용상황은 업무용이며, 아파트로 전제해 분석할 물건이 아닙니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물의 3층 311호이며 사용승인일은 2003.12.09.입니다. 중앙공급형 난방, 급배수·위생·승강기·입구보안·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 서초대로74길, 북동측 강남대로55길에 접하며 차량 출입은 남서측 출입구를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재가 계속돼 현재 공실 여부와 실제 점유상태는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차 기준 최저가 133,120,000원에 미배당 인수액 116,293,680원을 더한 249,413,680원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 다음 회차로 내려가도 인수액이 함께 증가합니다. 4회 유찰 시 인수 142,544,944원, 5회 유찰 시 163,486,742원이라는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 장태민은 임차인이면서 신청채권자로 기재돼 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·증액내역·실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 공실 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 직전 실제 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔(원룸형) 이용이라는 점을 전제로 사용·환금 계획을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당 관련 서류를 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.33억에 받는 물건”이 아니다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 133,120,000원까지 떨어졌다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 선순위 대항력 임차인 장태민의 보증금은 246,750,000원이고, 현재 회차 배당 후에도 116,293,680원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 249,413,680원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 모두 장태민으로 나타나는 관계 확인 이슈, 현장 폐문부재로 현재 점유가 확인되지 않은 점까지 남아 있습니다. 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없고, 이 물건은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘실질취득가와 임차권 승계’를 기준으로 판단해야 합니다.
