166,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경103557. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(원룸형) 1개호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 중 3층 311호이며 사용승인일은 2003.12.09입니다. 현 소유자는 하나경으로, 2020.09.04 매매를 원인으로 거래가액 218,000,000원에 취득했고 2020.11.09 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 장태민의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.11.14, 확정일자는 2020.11.17, 전입·점유개시는 2020.11.30이고, 보증금은 이후 증액분을 포함해 246,750,000원입니다. 2024.12.10 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 접수돼 있습니다. 경매개시결정일 2025.08.01보다 앞서 전입과 점유가 갖춰졌으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1327-27 강남역한화오벨리스크 3층 311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(원룸형) 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상15층 중 3층 · 사용승인 2003.12.09 |
| 소유자 | 하나경 (2020.11.09 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장태민 / 246,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
현재 권리분석에서 가장 중요한 기준시점은 2025.08.01 강제경매개시결정입니다. 그 전에 설정됐던 하나은행 근저당은 이미 2020.09.02 말소됐고, 장태민은 그 뒤인 2020.11.30 전입·점유를 갖췄습니다. 따라서 경매개시결정보다 선행하는 임차권으로서 대항력이 인정되는 구조입니다. 2024.12.10 등기된 주택임차권 역시 매각물건명세상 보증금반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장태민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30 | 2020.11.17 2022.11.14 | 246,750,000원 | 2024.12.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 장태민 본인의 임차권등기이며, 보증금 246,750,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 166,400,000원이지만, 이 금액이 매수인의 최종 부담을 뜻하지 않습니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용 3,129,600원이 먼저 빠지고 장태민에게 163,270,400원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 83,479,600원은 매수인 인수분입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 83,479,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 116,293,680원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 106,496,000원 | 104,205,056원 | 142,544,944원 |
표에서 보듯 낙찰가가 166,400,000원 → 133,120,000원 → 106,496,000원으로 낮아질수록 매수인 인수액은 오히려 83,479,600원 → 116,293,680원 → 142,544,944원으로 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 대항력 임차보증금 246,750,000원을 중심으로 한 실질취득 부담이어야 합니다. 집행비용이 매각대금에서 선차감되기 때문에 각 회차의 낙찰가와 인수액의 단순합계는 보증금과 정확히 일치하지 않지만, 유찰될수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 사실상 고정되는 구조라는 점은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 장태민 보증금 | 246,750,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장태민 | 246,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금의 미배당분은 83,479,600원으로 추정되며 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 및 신분당선 강남역 5번출구 서측 인근으로, 강남역 후면의 아파트·주거용 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 도심 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근과 출입이 가능하고, 인근에 강남역과 다수의 노선·광역버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 당시 전유부분은 오피스텔(원룸형) 1개호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,261.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 33,760,000원/㎡입니다.
- 현장상태. 감정 현장조사 당시 계속 폐문부재였고 관리사무실 등을 방문·탐문했으나 공실 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 별무하며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 166,400,000원에 임차보증금 미배당 83,479,600원이 붙는 구조입니다. 낙찰가만 입찰 원가로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 116,293,680원, 4회 유찰 시 142,544,944원으로 늘어납니다. 유찰 자체가 실질취득가를 같은 폭으로 떨어뜨리지 않습니다.
- 장태민의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 장태민입니다. 임대차계약·보증금 지급내역·강제경매의 집행권원과 청구원인을 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차권등기는 존재하지만 현장조사 당시 폐문부재였고 공실 여부는 미상입니다. 인도·명도 전제는 현장 확인 후 세워야 합니다.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기는 근린시설이고 감정상 오피스텔 원룸형으로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물 용도와 실제 사용 상태를 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 원본 확인. 집행비용과 세금 등에 따라 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부 최신본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “두 번 유찰”보다 “246,750,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 260,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 166,400,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭으로 싸진 것처럼 보이지만, 실제 권리구조는 정반대의 메시지를 줍니다. 장태민은 2020.11.30 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 246,750,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 83,479,600원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰된다고 상황이 단순히 좋아지는 것도 아닙니다. 3회 유찰 시 인수액은 116,293,680원, 4회 유찰 시에는 142,544,944원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득 부담은 약 246,750,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 선순위 임차보증금의 실재성과 배당 후 인수액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
