서울중앙지방법원 2025타경103587. 관악구 봉천동 한성파크빌리지 105동 2층 201호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호입니다. 핵심 권리는 2023.02.01 국의 압류가 말소기준이며, 그보다 앞서 주민등록·확정일자를 갖춘 진주연의 임차권이 존재합니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 여부가 핵심이지만, 이 사건은 2026.06.17 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 을구 3번 주택임차권에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
따라서 현재 회차 배당표에 나타나는 52,501,120원의 미배당은 룰상 계산액일 뿐, 확약이 유효하게 적용되는 진주연에 대해서는 매수인 실질 인수액이 0원입니다. 이 때문에 이 사건의 가격 비교 기준도 단순 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득 기준금액 270,080,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 105동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 대상면적 55.14㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 단지 | 한성파크빌리지 · 46세대 · 사용승인일 2018.03.05 |
| 소유자 | 이소영 · 2018.03.01 매매 · 2018.07.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 270,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.02.01 국의 압류입니다. 그 이전인 2018년부터 진주연 임차관계가 존재합니다. 임차권등기에는 처음 주민등록일자가 2018.04.18로 기재됐고, 2024.10.07 을구 3-2 경정으로 2018.06.21로 정정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 해도 말소기준일보다 앞서며, 확정일자 2018.06.26과 배당요구가 확인됩니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인·점유자는 2명으로 정리됩니다. 진주연과 허승호이며, 을구 3-2는 진주연 임차권의 주민등록일자를 경정한 등기로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 또한 보증공사의 303,000,000원 신고는 허승호 보증금의 대위·승계 중복신고로, 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진주연 | 2018.06.21(경정) / 2018.06.26 | 318,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 0원* |
| 허승호 | 2025.07.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증공사 대위·승계 |
보증공사의 303,000,000원은 허승호 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금이 아닙니다. 진주연에 대한 확약은 을구 3번 임차권에만 적용됩니다. 허승호는 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 확인된 내용상 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
한성파크빌리지의 최근 12개월 실거래는 4건, 평균은 356,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 390,000,000원입니다. 현재 확약 반영 실질취득 기준금액 270,080,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 전체 거래 평균 367,090,909원 대비 비율은 73.6%이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.88㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 54.0㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2025.07 | 51.96㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 356,250,000원 |
가격만 보면 현재 회차 기준금액은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 시장 방향은 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -4.6%로 나타나므로, 과거 고가 거래를 근거로 낙찰가 상단을 높이는 것은 경계할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,581,120원 |
| 1. 임차인 진주연 보증금(우선변제) | 318,000,000원 | 265,498,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 318,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 보면 진주연에게 52,501,120원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.17 확약서 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정치입니다.
회차별 실질취득 — 확약이 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 진주연 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 270,080,000원 | 52,501,120원 | 0원* | 270,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 216,064,000원 | 105,760,896원 | 0원* | 216,064,000원 |
| 4회 유찰 시 | 172,851,200원 | 148,368,717원 | 0원* | 172,851,200원 |
* 룰상 미배당액은 확약이 없을 경우의 진주연 보증금 부족분입니다. 확약서가 진주연 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 그 부족분을 매수인이 인수하지 않습니다. 확약은 다른 임차인에게 자동 확대 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호로 이용 중이며, 6층 철근콘크리트 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림선 당곡역이 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 부정형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성 지표. 46세대 규모이며 최근 12개월 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 최근 가격추세는 -4.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.17 확약의 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 을구 3번 주택임차권의 연결관계를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2에서 주민등록일자가 2018.06.21로 경정된 점을 임차권등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 허승호·보증공사 승계관계. 보증공사 303,000,000원은 허승호 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 보증금 총액에 다시 더하지 말아야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 367,090,909원보다 최근 12개월 평균 356,250,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선 기준으로 보고, -4.6% 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 단순 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 편이 적절합니다.
- 민간임대주택·토지규제 확인. 등기상 2022.11.29 민간임대주택등기와 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항의 현재 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
진주연은 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖고 보증금도 318,000,000원에 이르는 선순위 임차권자입니다. 현재 회차만 놓고 보면 52,501,120원의 미배당이 발생해 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 핵심이 됩니다. 그러나 이 사건은 2026.06.17 제출된 확약서가 그 구조를 뒤집습니다. 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의로 진주연의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 판단 기준은 최저가 270,080,000원과 같은 실질취득 기준금액이 되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 356,250,000원의 75.8%입니다. 가격 수치 자체는 유리한 편이지만 최근 가격추세가 -4.6%이고 이미 2회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 2.6회 유찰입니다. 따라서 이 사건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약의 적용범위와 보증공사 승계관계를 원문으로 최종 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
