서울중앙지방법원 2025타경103641. 동작구 사당동 ‘기쁨채’ 4층 401호, 전용 28.13㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건은 등기부 첫 화면의 거액 근저당만 보면 결론을 잘못 내리기 쉽습니다. 2017년 설정된 관악새마을금고 근저당 2,275,000,000원과 390,000,000원은 2017.03.15. 1번·2번 근저당권 등기말소로 정리됐습니다. 현재 권리순위에서 살아 있는 최초 담보권은 2022.06.23. 권혁상 근저당 37,500,000원입니다.
임차인 이영현은 그보다 앞선 2021.04.21. 전입·점유했고 확정일자는 2021.03.30.입니다. 이후 2025.01.31. 보증금 288,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 경매신청인 주택도시보증공사는 이영현의 보증금반환채권을 대위·승계한 보증기관으로, 별도 보증금 288,000,000원이 하나 더 존재하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 동작구 남부순환로265길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 28.13㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 소유자 | 강규식 지분 2분의 1 · 김영숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 규모 | 19세대 · 2017.02.01. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당 말소가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영현 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 288,000,000원 | 대항력 있음 2021.04.21. 전입·점유 | 선순위 확정일자 2021.03.30. | 보증공사 승계 동일 보증금채권 |
배당요구는 접수됐습니다. 이영현은 2025.01.31. 배당요구했고, 보증공사는 2025.10.21. 승계 채권자로 신고했습니다. 두 신고의 보증금은 각각 288,000,000원으로 같지만, 보증공사는 이영현의 채권을 대위·승계한 것이므로 576,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 분석 대상 보증금도 288,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
기쁨채의 확인된 유사면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래이자 최신 거래는 2025년 11월 전용 28.13㎡·2층의 267,000,000원입니다. 이전 거래는 2024년 10월 전용 28.44㎡·2층의 286,000,000원으로, 최근 가격은 이전 가격보다 6.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 28.13㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2024.10 | 28.44㎡ | 2 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.13㎡ | 1건 | 267,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 276,500,000원 |
신건 최저가 291,000,000원만으로도 최근 거래가의 109.0%입니다. 여기에 미배당 보증금 1,874,000원을 더한 실질취득 292,874,000원은 최근 거래보다 25,874,000원 높고, 최근 12개월 평균의 109.7%입니다. 전체 평균 276,500,000원보다도 높습니다. 최근 가격이 하락 중인 상황에서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,874,000원 |
| 1. 이영현 보증금반환채권 · 보증공사 승계 | 288,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 근저당 · 권혁상 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사테크에셋대부 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 경매신청 청구액 288,000,000원은 이영현의 보증금반환채권을 승계한 동일채권으로 보아 한 번만 반영했습니다. 현재 회차에서는 보증금채권 미변제액 1,874,000원이 남으며, 매각물건명세서 기재에 따라 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 집행비용과 실제 배당액에 따라 잔액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 배당 | 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 291,000,000원 | 286,126,000원 | 1,874,000원 | 292,874,000원 |
| 1회 유찰 80% | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 59,259,200원 | 292,059,200원 |
| 2회 유찰 64% | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 105,167,360원 | 291,407,360원 |
낙찰가가 291,000,000원에서 186,240,000원까지 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 1,874,000원에서 105,167,360원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 292,874,000원에서 291,407,360원으로만 줄어듭니다. 보증금보다 낮은 가격으로 유찰되면 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 치환되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 28.13㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다.
- 입지. 남성중학교 남동측 인근의 주거지역으로, 아파트단지·일반주택·공동주택·근린주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남부순환로변 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 사당역 2·4호선은 동측 약 520미터 지점에 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 속합니다. 공시지가는 6,317,000원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이고 확인된 유사면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 지붕층 주거 128.3㎡, 판넬·시멘트벽돌 구조의 위반건축물 등재 내역이 명시돼 있습니다. 대상 호실과의 관계 및 현재 상태를 원본 대장과 관할 부서에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2017년 근저당 말소 원본 확인. 을구 3번 말소등기와 말소 범위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 승계 서류 확인. 이영현의 임차권등기, 보증공사의 대위·승계 범위, 배당요구 및 채권양도 관련 문서를 함께 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 확정 집행비용에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 매각 직전 배당순위와 예상 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 임차권등기 후 이영현이 전출했는지, 소유자나 제3자가 점유하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 지붕층 위반건축물의 현존 여부와 본건에 미치는 영향을 건축물대장 및 관할 주택과에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최근 거래 267,000,000원, 최근 추세 -6.6%, 소규모 19세대의 거래 표본을 반영해 낙찰가가 아닌 실질취득 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 실제 집행비용과 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 유찰이 할인으로 이어지지 않는 물건
이 사건의 핵심은 감정가 291,000,000원이나 거액의 과거 근저당이 아닙니다. 2017년 근저당 2건이 말소되면서 2021년 임차인의 보증금 288,000,000원이 2022년 근저당보다 앞선다는 점입니다. 보증공사가 이 채권을 승계했지만 보증금이 사라진 것은 아니며, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
현재 회차의 실질취득은 292,874,000원으로 최근 거래 267,000,000원의 109.7%입니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 291,000,000원대에 머뭅니다. 최근 시세는 -6.6% 하락했고, 19세대 다세대의 거래 표본도 적으며, 지붕층 위반건축물 등재까지 확인됩니다. 권리분석 난도가 높고, 유찰을 기다려도 가격 메리트가 거의 생기지 않는 구조입니다. 결론은 권리·가격 모두 보수적 접근입니다.
