서울중앙지방법원 2025타경103654. 관악구 신림동 스위트캐슬 4층 403호, 전용 29.53㎡ 다세대주택입니다. 현재 2회 유찰로 최저매각가가 220,160,000원까지 내려왔고, 이는 감정가 344,000,000원의 약 64%입니다. 가격만 보면 이미 상당한 조정이 들어왔습니다.
다만 이 물건의 권리분석은 일반적인 “대항력 임차인 = 보증금 전액 인수” 구조로 단순화하면 안 됩니다. 등기부상 임차권자 이형석의 보증금은 277,000,000원이고 대항력이 있으나, 2026.06.26. 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 4층403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.53㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 이의선 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기상 민간임대주택 | 2022.11.22 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 정리된다
현재 확인되는 핵심 임차인은 이형석 1명입니다. 별도로 표시된 보증공사 항목은 이형석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이형석은 2020.07.01 전입으로 대항력이 있고 임차보증금은 277,000,000원입니다. 다만 우선변제 관련 서류와 확약 내용상 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 277,000,000원 | 有 | 주장 | 0원 |
| 보증공사 | 주거 | 중복신고 | 판정불가 | 승계·대위 | 별도 인수 아님 |
② 시세 비교 — 현재 최저가에는 가격 메리트가 있다
스위트캐슬, 전용 29.53㎡대의 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 311,600,000원, 최신 거래는 2026.01의 260,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저매각가는 70.7%이고, 최신 거래 대비로는 약 84.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.53㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 29.7㎡ | 6 | 363,200,000원 |
| 2022.04 | 29.7㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.53~29.7㎡ | 2건 | 311,600,000원 |
전체 3건 평균은 324,400,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 220,160,000원은 최근 12개월 평균 311,600,000원보다 91,440,000원 낮고, 최신 거래 260,000,000원보다도 39,840,000원 낮습니다. 반면 최근 추세가 -11.0%로 내려오고 있어 과거 350,000,000~363,200,000원 거래를 그대로 현재 가치로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 |
| 1. 임차인 이형석 보증금 | 277,000,000원 | 매수인 인수 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 216,277,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,882,240원을 차감한 뒤 주택도시보증공사 청구액 277,000,000원 중 216,277,760원이 배당되고 60,722,240원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 확약에 따라 이형석 임차인의 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권은 포기되고, 임차권등기는 말소되므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 난곡초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선 버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있고, 공시지가는 6,431,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 403호이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 스위트캐슬은 12세대 규모이며 최근 3건 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 대비 가격은 낮지만, 최근 추세는 -11.0%이고 경매 매물 평균 유찰은 2.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 이형석의 대항력 자체는 확인되지만, 2026.06.26. 확약으로 대항력 포기·잔존 보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 제출됐는지 원본으로 재확인하세요.
- 보증기관 중복신고. 보증공사는 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않고 이형석 보증금의 대위·승계 관계로 봅니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 220,160,000원은 최근 12개월 평균 311,600,000원과 최신 거래 260,000,000원 모두보다 낮습니다. 다만 최근 추세 -11.0%를 감안해 과거 3.5억원대 거래만으로 가치를 고정하지 마세요.
- 환금성. 12세대 소규모이고 최근 12개월 거래가 2건이므로, 낙찰 후 매각까지의 유동성도 함께 계산해야 합니다.
- 관리·원본 확인. 임차권등기 말소와 확약 이행 여부, 실제 배당절차, 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이 확인되면, 현재 가격이 승부처”
이 물건은 표면적으로는 277,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 부담이 큰 구조지만, 2026.06.26. 제출된 확약이 실질적인 승부처입니다. 확약대로 진행되면 이형석에 대한 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 220,160,000원입니다.
가격 역시 나쁘지 않습니다. 최근 12개월 평균 311,600,000원 대비 70.7%, 최신 거래 260,000,000원 대비 약 84.7% 수준입니다. 다만 최근 추세가 -11.0%이고 12세대 소규모 물건이라, “시세보다 싸다”보다 “낮아진 시장에서 충분한 안전마진이 있는가”를 중심으로 판단하는 편이 맞습니다. 권리상 핵심은 확약의 실행, 가격상 핵심은 2.2016억원의 절대가격, 환금성상 핵심은 거래 빈도입니다.
