감정가 대비 최저가는 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순히 “싸진 물건”으로 보면 안 됩니다. 건물 공사대금 379,280,000원의 유치권 신고, 말소기준보다 앞선 주민등록상 전입세대, 보증금·확정일자 미상, 그리고 현황 공실인 근린생활시설·단독주택 구조가 겹쳐 있습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵고, 실질 취득가는 확인되지 않은 인수·명도·분쟁 비용에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
대구지방법원 2025타경10044. 안동시 임동면 수곡리 산122 소재 물건으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설(휴게음식점 현황 공실), 2층은 단독주택(현황 공실)로 이용 중입니다. 토지는 의뢰목록상 지목이 임야이나 현황은 주상용부지로 조사됐고, 보전녹지지역·자연녹지지역·공익용산지·준보전산지·하천구역 등이 얽혀 있습니다. 따라서 아파트처럼 환금성이 단순한 물건이 아니라, 용도·법적 제한·점유관계·유치권을 함께 보는 특수성 물건입니다.
등기상 말소기준은 2024.11.22 접수된 중앙 새마을금고 가압류 275,791,139원입니다. 그 이후 정혜숙 가압류, 백진하 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주민등록상 전입세대인 백명하의 전입일이 2024.08.22로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10044 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 임동면 수곡리 산122 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(휴게음식점 현황 공실), 2층 단독주택(현황 공실) |
| 토지 | 536.0㎡ · 지목 임야 · 현황 주상용부지 · 공시지가 1,450원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 |
| 용도지역·제한 | 자연녹지지역 · 보전녹지지역 · 공익용산지 · 준보전산지 · 하천구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 금명섭 |
| 감정가 / 최저가 | 261,112,500원 / 127,945,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 259,572,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 제외 | 컨테이너 1동 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 점유·유치권은 별개다
말소기준 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 놓고 보면 말소 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 숨어 있는 비등기 리스크입니다. 유치권 신고와 전입세대가 함께 존재하므로, “등기상 소멸”만 보고 인수 0원으로 단정하면 위험합니다.
② 점유·임차·유치권 리스크
| 성명 | 구분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임유대 | 유치권자 · 기호1,2번 전부 | 전입신고일 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 대위·보증 아님 |
| 백명하 | 주민등록상전입세대 | 2024.08.22 / 2025.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 대위·보증 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 127,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,230원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 중앙 새마을금고 | 275,791,139원 | 125,353,770원 | 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 정혜숙 | 250,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 백진하 | 250,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 775,791,139원 중 현재 최저가 가정 배당은 125,353,770원이고, 미배당은 650,437,369원입니다. 유치권·전입세대 보증금·당해세·최우선변제는 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 127,945,000원 | 125,353,770원 | 650,437,369원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,561,500원 | 87,549,393원 | 688,241,746원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 62,693,049원 | 61,164,574원 | 714,626,565원 |
가격만 보면 2회 유찰 후 최저가 127,945,000원은 감정가 대비 49%입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 낮아질수록 좋아지는 단순 물건이 아닙니다. 유치권 신고금액 379,280,000원, 전입세대 보증금 미상, 컨테이너 매각 제외, 녹지·산지·하천 관련 제한이 결합되어 있어, 응찰 전 확인해야 할 변수가 가격 할인폭보다 큽니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 안동시 임동면 수곡리 소재 “수곡이주단지” 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 기존주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로 여건 등을 기준으로 제반 교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(휴게음식점 현황 공실), 2층은 단독주택(현황 공실)입니다. 임대수익형으로 보려면 공실 해소 가능성과 용도 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 특성. 의뢰목록상 지목은 임야이나 현황은 주상용부지로 이용 중입니다. 토지면적은 536.0㎡이고, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전녹지지역, 자연녹지지역, 공익용산지, 준보전산지, 하천구역, 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 토지 활용성은 제한을 전제로 봐야 합니다.
- 부속물. 지상에 이전 가능한 것으로 판단되는 컨테이너박스가 소재하고, 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 건물 공사대금 379,280,000원의 유치권 신고가 있으므로 공사계약, 점유 계속성, 피담보채권, 견련성 확인이 최우선입니다.
- 점유자 확인. 임유대의 유치권자 표시와 백명하의 주민등록상 전입세대를 현장·명세서·문건으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 백명하는 말소기준보다 빠른 전입세대입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질 취득가를 확정할 수 없습니다.
- 용도·공실 리스크. 1층 휴게음식점과 2층 단독주택이 모두 현황 공실입니다. 임대수익보다 재사용 가능성, 수선비, 인허가 적합성을 먼저 봐야 합니다.
- 토지 제한. 자연녹지지역·보전녹지지역·산지·하천구역 저촉이 있어 개발·증축·용도변경 기대를 낮게 잡아야 합니다.
- 컨테이너 제외. 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 인도 과정에서 소유권·철거·이전 문제를 별도로 정리해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 직접 확인하고, 유치권과 전입세대 관련 원자료를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인 안 된 인수”가 더 크다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 261,112,500원이 2회 유찰되어 최저가 127,945,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표만 보고 내릴 수 없습니다. 유치권 신고금액 379,280,000원이 최저가보다 크고, 말소기준보다 앞선 주민등록상 전입세대의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 공실인 근린생활시설·단독주택, 임야와 주상용부지의 차이, 녹지·산지·하천 제한까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 위험은 아직 낮아지지 않았습니다. 이 사건은 공격적 응찰보다 유치권·점유·보증금 확인이 먼저인 고위험 특수물건입니다.