광주지방법원 2025타경3348. 등기부상 현재 소유자는 김현주이며, 2019.05.27 거래가액 762,618,345원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주광역시축산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리 가운데 매각으로 소멸하는 권리는 매수인이 별도로 인수하지 않습니다.
현재 최저매각가는 456,960,000원으로 감정가 816,000,000원의 56%입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 경매 절차상 할인율일 뿐입니다. 이 사건에서는 시장 실거래와 비교한 가격 우위를 전제로 하지 않고, 권리 인수 여부와 점유·용도 확인을 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3348 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 임암동 869 1층101호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김현주 · 2019.05.27 소유권이전 · 거래가액 762,618,345원 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 456,960,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 / 감정가의 56% |
| 청구금액 | 511,659,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.01.03 영산포농업협동조합의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권은 2019.05.27 일부해지로 말소됐습니다. 같은 날 김현주 소유권이전과 함께 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권 600,000,000원이 말소기준입니다. 2019.06.10 임성자 근저당권 450,000,000원은 2019.11.07 해지로 이미 말소됐고, 2021.06.17 고홍천 근저당권 1,500,000,000원과 2025.07.30 청산농업협동조합 가압류 50,709,313원은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정운학 | 101호 / 주거 | 2025.05.28 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정운학의 전입일 2025.05.28은 말소기준일 2019.05.27보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서·현황조사 기준으로 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 456,960,000원 | 449,990,400원 | 1,700,718,913원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 319,872,000원 | 314,593,792원 | 1,836,115,521원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 223,910,400원 | 219,975,654원 | 1,930,733,659원 | 미충족 |
채권총액은 2,150,709,313원으로 현재 최저가보다 큽니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 449,990,400원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 근저당권·가압류까지 전액 배당되지는 않습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개이며, 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,969,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 449,990,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 고홍천 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 청산농업협동조합 | 50,709,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 2025.07.18 을구 3번 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 효천역 서측 인근이며, 주변은 성숙중인 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며, 장방형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 접면. 중로한면입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 101호이며 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.27 을구 3번 광주광역시축산업협동조합 근저당권이 기준이며, 2025.07.18 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기된 흐름까지 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유. 정운학의 전입일은 2025.05.28로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금은 10,000,000원이며 우선변제 관련 사항은 배당요구·확정일자 원문과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 임차인 사용은 주거로 조사됐고 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 실제 사용현황을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 56%라는 수치와 시장가치 대비 할인 여부는 별개입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘56%’만 보고 싸다고 할 수는 없다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.05.27 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 정운학의 전입일은 2025.05.28로 그보다 늦습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.
반면 현재 최저가 456,960,000원은 감정가 816,000,000원의 56%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 이 할인율은 경매 회차의 결과이지 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 감정상 근린생활시설인데 임차인 조사에는 주거 사용으로 기재돼 있다는 점까지 감안하면, 입찰 전에는 실제 점유·사용상태와 가격 적정성을 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
