광주지방법원 2025타경3348. 광주광역시 남구 임암동 869의 1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제1층 제101호이며, 현 소유자는 김현주입니다. 김현주는 2019.05.27. 거래가액 762,618,345원에 소유권을 취득했고 같은 날 광주광역시축산업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.06.17. 고홍천의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.06.23. 광주광역시축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 2025.07.18.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2025.07.30. 청산농업협동조합의 50,709,313원 가압류가 추가됐습니다. 말소기준 이후의 고홍천 근저당과 청산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3348 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 임암동 869 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김현주 · 2019.05.27. 소유권이전 · 거래가액 762,618,345원 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 571,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 511,659,967원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.05.27. 을구 3번 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원입니다. 2021.06.17. 설정된 고홍천 근저당권과 2025.07.30. 청산농업협동조합 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 예상배당 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정운학 | 101호 · 주거 | 2025.05.28 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정운학의 전입신고일은 2025.05.28.로 말소기준일 2019.05.27.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 제공된 판정대로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,500,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.
③ 현재 가격 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 816,000,000원, 현재 최저매각가격은 571,200,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 399,840,000원(감정가 49%), 그 다음은 279,888,000원(감정가 34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 571,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,112,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 563,088,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 고홍천 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 청산농업협동조합 | 50,709,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 채권총액 2,150,709,313원 중 563,088,000원이 배당되고, 미배당액은 1,587,621,313원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 511,659,967원에 대해 시나리오상 563,088,000원이 배당되는 것으로 계산되어 충족으로 표시돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 399,840,000원에서는 배당액이 393,442,240원, 3회 유찰 시 매각가 279,888,000원에서는 275,169,568원으로 줄어 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 임암동 효천역 서측 인근이며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 101호이며 외벽은 드라이비트 및 타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 정운학이 101호를 주거 용도로 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가와 주거 이용의 불일치 확인. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인데 임차인은 주거 용도로 조사됐습니다. 실제 사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 816,000,000원에서 1회 유찰되어 571,200,000원이 됐다는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 임대료·공실·상권 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권최고액 기준 계산이며 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리관계 핵심은 명확합니다. 2019.05.27. 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 고홍천 근저당과 청산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정운학 역시 2025.05.28. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 감정 이용상태가 근린생활시설입니다. 현재 최저가 571,200,000원은 감정가 816,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격 근거 없이 그 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 상가 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
