부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 기타 + 토지 복합 물건이며, 공부상 문화 및 집회시설이지만 현황은 가구판매점으로 이용 중입니다. 가격은 감정가 대비 약 34%까지 내려왔지만, 낙찰 후 활용성과 매수층을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,301,467,040원

최저 789,403,000원

유찰 횟수

3회

감정가 34%

최저가 ÷ 감정가

34.3%

가격 하락 구간

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

제주지방법원 2025타경1006. 제주특별자치도 서귀포시 호근동 849-7, 849-13 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 2,301,467,040원이었고 현재 최저매각가는 789,403,000원으로 3회 유찰 후 진행됩니다. 등기상 핵심은 2010년 설정된 제주축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되며 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경1006 (임의경매)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 호근동 849-7
물건종류	기타 + 토지
이용상태	공부상 문화 및 집회시설, 현황 가구판매점 이용
소유자	이병빈
감정가 / 최저가	2,301,467,040원 / 789,403,000원
신청채권 / 청구액	제주축산업협동조합 / 554,227,954원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

말소기준권리는 을구 9번 제주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이경진 근저당권, 하남시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 주식회사 스왈로 제주점이 존재하지만 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.

② 점유·임차 분석

점유자	점유부분	보증금	대항력	위험
주식회사 스왈로 제주점	제시 건물 전부	20,000,000원	없음	전입신고가 말소기준권리 이후

③ 예상배당표 (매각가 789,403,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,294,030원
제주축산업협동조합 근저당	546,000,000원	546,000,000원
이경진 근저당	300,000,000원	233,108,970원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

3회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 34% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

⚠️ 물건 특성 공부상 문화 및 집회시설이나 현황은 가구판매점으로 이용 중입니다. 토지 991㎡와 건물을 함께 취득하는 구조이므로 낙찰 후 활용 가능성과 매수층 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서귀포여자중학교 북서측 근거리, 단독주택 및 농경지가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 남측 중산간동로와 접해 있습니다.
토지. 자연녹지지역, 대지 991㎡, 상업용 이용상황입니다.
환금성. 일반 아파트와 달리 상업·업무 목적 수요층에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

용도 확인. 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 관련 법령상 사용 가능 여부 확인이 필요합니다.
임차 확인. 주식회사 스왈로 제주점은 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다.
가격 검토. 감정가 대비 낮은 가격이지만 일반 주거용 할인율과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

이 물건은 권리관계만 보면 인수 위험이 없는 편입니다. 그러나 일반 주거용 경매와 달리 토지와 비주거 건물이 결합된 기타+토지 물건이며, 현재 이용상태와 향후 활용성이 낙찰 판단의 핵심입니다. 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 낮은 가격만으로 접근하기보다 실제 사용 가능성과 환금성을 검토한 뒤 입찰가를 정하는 전략이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-10	유찰	23억 146만원
2	2026-04-14	유찰	16억 1,102만원
3	2026-05-26	유찰	11억 2,771만원
4	2026-07-07	대기	7억 8,940만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 용도와 환금성을 봐야 한다 — 서귀포 호근동 849-7

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

② 점유·임차 분석

③ 예상배당표 (매각가 789,403,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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