광주지방법원 2025타경6460. 광주 북구 운암동 유탑하늘세움아파트 101동 13층 1301호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 비교 대상으로 확인된 면적은 84.9952㎡입니다. 현재 소유자는 국지용이며 2021년 9월 29일 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 255,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 169,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에서 현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 매우 단순합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2025년 10월 2일 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없으며 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리보다 중요한 변수는 하락 중인 시세에서 175,000,000원이 어느 정도의 안전마진을 제공하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6460 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 184-7 유탑하늘세움아파트 101동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 하서로 71 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9952㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 국지용 (2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2021.09.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 169,400,000원 |
| 청구액 | 132,240,210원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거에 설정됐던 농협 근저당, 공혜경 전세권, 2018년 국민은행 근저당 등은 이미 말소된 등기입니다. 현재 분석의 기준은 2021년 9월 29일 설정된 국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당상 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 생겼지만 시장은 하락 중
유탑하늘세움 동일 면적대 실거래 중 최근 12개월 범위에 해당하는 7건을 우선해서 봅니다. 최근 12개월 평균은 237,857,142원, 최신 거래는 2026년 3월 207,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%로, 가격만 놓고 보면 신건 감정가 250,000,000원보다 분명한 할인 구간에 들어왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.82㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 7 | 261,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 1 | 182,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 85.0㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 85.0㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 237,857,142원 |
전체 12건 평균 249,083,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세도 -10.2%입니다. 특히 2025년 12월 261,000,000원에서 2026년 1월 230,000,000원, 2026년 3월 207,000,000원으로 최신 거래가격이 낮아진 점을 무시해서는 안 됩니다. 따라서 전체 과거 평균을 근거로 할인폭을 과대평가하기보다 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 169,400,000원 | 169,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,350,000원 |
현재 최저가 175,000,000원 가정에서는 국민은행 채권최고액 169,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,350,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 175,000,000원 | 169,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 49,415,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 85,593,501원 | 0원 |
중요한 점은 다음 회차에서 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 미배당 49,415,001원, 3회 유찰 시 미배당 85,593,501원이 생기지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 광주체육고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 13층 1301호이며, 전기·난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 남측 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 797,300원/㎡이며 토지면적은 7,958.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 유탑하늘세움은 194세대, 사용승인 시점은 2005.03.08이며 동일 면적대 거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -10.2%로 약세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 설정. 전체 12건 평균 249,083,333원보다 최근 12개월 평균 237,857,142원과 최신 거래 207,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근과 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -10.2%입니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준은 2021.09.29 국민은행 근저당이고 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 전 최신 등기사항과 매각조건을 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상 배당에는 당해세와 일부 우선채권이 반영되지 않을 수 있으므로 체납관리비와 세금 관련 사항을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 하락장까지 계산”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보면 판단이 선명해집니다. 권리 측면에서는 임차인이 없고 국민은행 근저당이 말소기준이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 175,000,000원도 최근 12개월 평균 237,857,142원의 73.6%, 최신 거래 207,000,000원보다 낮아 1회 유찰에 따른 가격 메리트가 분명히 생겼습니다.
반면 시장의 방향은 낙관적이지만은 않습니다. 최근 가격 흐름이 -10.2%이고, 2025년 말과 2026년 초 거래가격도 낮아지는 모습입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가 대비 30% 할인”으로 평가하면 안 됩니다. 권리는 합격, 현재 가격도 실거래보다 낮지만, 하락 추세까지 반영한 응찰가 관리가 최종 승부처입니다.
