제주지방법원 2025타경1064. 서귀포시 서귀동 제주더그레이튼오피스텔 9층 901호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2021.10.26. 이경희 명의로 소유권이 이전됐고 거래가액은 163,134,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류, 국·김포시의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 155,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,165,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준이지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 이 숫자만으로 시세 할인을 주장할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설이므로 실제 이용·환금성도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1064 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상12층 내 9층 901호 · 사용승인일 2021.08.31. |
| 소유자 | 이경희 · 2021.10.26. 소유권이전 · 거래가액 163,134,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 102,298,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입관계와 명도 대상은 현장 및 원본 서류로 재확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 시세 할인이라 할 수 없다
현재 최저매각가는 53,165,000원으로 감정가 155,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세와 같은 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 34.3% | 204,107,227원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 24.01% | 219,769,636원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 16.81% | 230,733,322원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 37,215,500원, 26,050,850원으로 내려가지만 채권자들의 미배당액은 각각 219,769,636원, 230,733,322원으로 커집니다. 이 미배당 채권은 배당관계의 문제이며, 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 135,915,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,165,000원을 기준으로 집행비용 1,356,970원과 신한은행 근저당에 51,808,030원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 255,915,257원 중 51,808,030원이 배당되고, 미배당액은 204,107,227원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제1청사 남측 인근으로, 서귀포시 중심상업지대 후면에 위치합니다. 주변은 음식점·소매점 등 근린생활시설과 공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하4층·지상12층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2021.08.31.입니다. 가스보일러 난방, 천장형 에어컨, 승강기, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 2차선 약 15m 도로, 북측 약 8m 일방통행 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구(40m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,333,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없으나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조해 명도 난도를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련된 건축물 현황 및 이용 가능 범위를 원본에서 확인하세요.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비가 설치된 건물입니다. 이용 가능 여부와 운영 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리가 단순한 것과 가격이 좋은 것은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.26. 신한은행 근저당을 기준으로 이후의 경매개시결정·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 가격은 판단 근거가 부족합니다. 최저가가 53,165,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없기 때문에 “34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 더구나 이미 3회 유찰됐고, 사건 용도는 근린시설이지만 감정 당시 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성은 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
