광주지방법원 2025타경6576. 전남 곡성군 석곡면 연반리 596의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준은 2009.01.19 석곡농업협동조합 근저당권 40,300,000원이고, 이후 2024년 김다운 근저당권 150,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 후순위 권리 정리는 단순합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 이귀례가 확인되고, 전입일은 1968.10.21입니다. 말소기준권리보다 훨씬 빠른 날짜지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 인수 위험이 없다고 단정하는 것도 곤란합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 미배당 보증금 승계 가능성 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 596 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 754.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이남희 |
| 감정가 / 최저가 | 135,622,300원 / 75,949,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다운 / 140,597,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 포함 · 비닐하우스 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 가능성은 별개
말소기준은 2009.01.19 석곡농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.05 김다운의 후순위 근저당권과 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국의 압류는 이미 말소된 상태입니다. 다만 이귀례의 전입일은 말소기준보다 빠르므로, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이귀례 | 1968.10.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 여부를 확정할 수 없고, 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원” 유형이 아니라, 인수액 산정 전 추가 확인이 필요한 유형입니다.
③ 가격·회차 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,949,000원으로 감정가 135,622,300원의 56%입니다. 한 차례 더 유찰되면 53,164,300원, 그 다음 회차는 37,215,010원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 75,949,000원 | 56% | 116,118,082원 |
| 3회 유찰 시 | 53,164,300원 | 39.2% | 138,492,657원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,010원 | 27.44% | 154,154,860원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,767,082원 |
| 1. 근저당 · 석곡농업협동조합 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 2. 근저당 · 김다운 | 150,000,000원 | 33,881,918원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권액 190,300,000원 중 74,181,918원이 배당되고, 116,118,082원이 미배당됩니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이귀례의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 벽돌구조 슬라브지붕 단층입니다. 일반적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 연동회관 남서측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 754.0㎡의 대지로 계획관리지역·자연취락지구이며, 완경사·부정형·세로각지(가) 조건입니다. 공시지가는 18,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 수목은 포함됩니다. 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 지번 정리. 공부상 596·597번지 지상으로 기재된 부분이 있으나, 597번지는 2009.01.09 596번지와 합병되어 말소됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이귀례의 보증금, 실제 점유관계, 임대차계약 내용부터 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 낙찰 후 미배당 보증금 승계 가능성을 판정하는 핵심입니다.
- 56% 할인 착시 경계. 최저가는 감정가 대비 56%지만 시장 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 매각 제외물 확인. 비닐하우스 1동은 매각 제외입니다. 현장에서 경계와 제시외 건물·수목의 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구 외에 가축사육제한구역 포함, 소하천구역 접함 조건을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표는 확정액이 아님. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인 가능성
현재 최저가는 75,949,000원으로 감정가의 56%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 많이 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 이귀례의 전입일이 1968.10.21로 2009년 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상이며, 매수인이 승계할 미배당 보증금 역시 현재 계산할 수 없습니다.
등기부상 후순위 근저당은 소멸해도 임차인 문제는 별도로 남습니다. 이 물건의 판단 순서는 최저가 확인 → 입찰이 아니라, 임대차 실체와 보증금 확인 → 인수액 산정 → 그 다음 가격 판단이어야 합니다. 시세 비교자료도 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다.
