광주지방법원 2025타경6576. 전남 곡성군 석곡면 연반리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 135,622,300원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 94,936,000원입니다. 등기상 말소기준은 2009.01.19 석곡농업협동조합 근저당권(채권최고액 40,300,000원)이고, 이후 2024.11.05 김다운 근저당권 150,000,000원과 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이귀례의 전입일은 1968.10.21입니다. 이는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 임대차인지·보증금이 얼마인지·배당요구 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6576 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 596 |
| 등기 부동산 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 596, 597 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 754.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이남희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,622,300원 / 94,936,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,597,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2009.01.19 석곡농업협동조합 근저당권 40,300,000원입니다. 2024.11.05 설정된 김다운 근저당권 150,000,000원과 2025.11.03 임의경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 등기채권 자체만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이귀례 | 1968.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 이 물건에서 권리분석의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 바로 이 점유관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,108,848원 |
| 1. 근저당 · 석곡농업협동조합 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 2. 근저당 · 김다운 | 150,000,000원 | 52,527,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총 190,300,000원 중 예상 배당은 92,827,152원이고, 97,472,848원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에서 김다운 근저당은 52,527,152원만 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이귀례의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 임차위험은 자동 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,936,000원 | 92,827,152원 | 97,472,848원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,455,199원 | 64,859,005원 | 125,440,995원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,518,639원 | 45,281,303원 | 145,018,697원 |
현재 회차만 보면 감정가 대비 최저가가 70%까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 알 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 보증금이 확인돼 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과한다면, 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있어 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 연동회관 남서측 인근이며, 단독주택과 농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅·치장벽돌 마감, 내벽은 벽지·타일·목재 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 일반적인 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 754.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역에 접합니다.
- 공시지가. 18,800원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이귀례의 점유 근거 확인. 1968.10.21 전입이 실제 임대차에 기초한 것인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액과 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 비닐하우스 1동은 매각에서 제외되므로 현장 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목은 포함되고, 597번지는 596번지와 합병된 상태입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 및 소하천구역 접함을 현장 이용계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 1968년 전입이 먼저다”
현재 최저가는 94,936,000원으로 감정가 135,622,300원의 70%입니다. 그러나 이 사건의 판단 순서는 가격이 아니라 권리입니다. 1968.10.21 전입한 이귀례가 있고, 그 전입은 말소기준 2009.01.19보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
후순위 근저당이 모두 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 자동으로 0원이 되는 사건이 아닙니다. 특히 단독주택과 754.0㎡ 토지를 함께 매각하는 농촌 물건으로서 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 점유자 보증금을 확인해 실질취득비용을 먼저 확정한 뒤 현재 최저가 94,936,000원의 적정성을 판단하는 것이 순서입니다. 권리 확인 전에는 가격 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
