제주지방법원 2025타경1078. 서귀포시 대정읍 해동그린앤골드 111동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 4층 철근콘크리트 건물의 1층 세대로, 비교 실거래의 대상 면적은 84.9355㎡입니다. 최초 감정가는 645,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 221,235,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2016.06.15. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액 168,000,000원의 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 농협은행 추가 근저당과 박승근·최재우의 근저당, 근로복지공단·서울보증보험·신용보증기금·삼성카드·롯데카드·제주은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1078 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1115 해동그린앤골드 111동 1층101호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 비교 대상 면적 | 84.9355㎡ |
| 소유자 | 조기호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 221,235,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 373,858,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.06.15. 농협은행 근저당권입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기부상 이미 말소된 서애하 근저당과 과거 압류도 존재하지만 현재 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 본호 전부분 | 2024.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오규철 | 본호 전부분 | 2024.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이정은의 전입일은 2024.04.26., 오규철의 전입일은 2024.11.15.로 둘 다 말소기준권리인 2016.06.15.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
해동그린앤골드의 비교 실거래는 12건이며, 이 가운데 최근 12개월 9건 평균은 475,833,333원입니다. 현재 최저가 221,235,000원은 이 최근 평균의 46.5%입니다. 전체 12건 평균 491,041,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 76.6㎡ | 4 | 522,500,000원 |
| 2026.05 | 76.6㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 76.6㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 76.6㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.09 | 76.6㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 475,833,333원 |
특히 최신 거래는 2026.08, 전용 84.94㎡·1층이 580,000,000원에 거래된 사례입니다. 면적과 층이 현재 물건과 매우 가까운 비교 사례입니다. 다만 최근 가격 흐름은 이전 기간 대비 -11.3%로 하락 추세입니다. 따라서 최저가가 최근 시세보다 크게 낮은 것은 분명한 가격 장점이지만, 과거 고가 거래만 보고 낙찰 후 회복가격을 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,897,290원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 57,600,000원 | 49,337,710원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 62,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 박승근 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당 · 최재우 | 104,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 79,800,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 91,292,626원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,602,071원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,464,568원 | 0원 |
| 13. 갑구 12번 가압류 · 주식회사제주은행 | 16,219,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,576,379,250원 중 예상배당은 217,337,710원이며, 미배당액은 1,359,041,540원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 및 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 221,235,000원 | 217,337,710원 | 1,359,041,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 154,864,500원 | 151,896,397원 | 1,424,482,853원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 108,405,150원 | 106,087,478원 | 1,470,291,772원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가면서 숨은 임차보증금 인수가 늘어 총 취득비용이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 자료상 낙찰가가 곧 실질취득금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다. 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 북서측 중로로 진출입할 수 있고 남동측 보행자 전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종전용주거지역·제2종지구단위계획구역이며 학교시설·완충녹지·중로 및 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 876,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해동그린앤골드 288세대, 사용승인 2016.05.03.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 매각물건명세서와 배당요구종기 서류 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2016.06.15.와 전입일 2024.04.26., 2024.11.15.를 주민등록 전입세대열람 등 원본과 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 475,833,333원이지만 최근 흐름은 -11.3%입니다. 과거 최고 거래 700,000,000원을 회복가의 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 평균도 2.6회입니다. 내부 상태·관리비·점유·매수수요를 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 배당자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 환금성을 점검할 차례”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.15. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 645,000,000원에서 3회 유찰되어 221,235,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 475,833,333원의 46.5%입니다. 최신 84.94㎡·1층 거래도 580,000,000원입니다. 따라서 현재 가격 자체에는 분명한 할인폭이 있습니다. 다만 시장 흐름이 -11.3%이고 반복 유찰 이력이 존재합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮고 가격 격차는 크지만, 응찰 전 환금성·점유·임차배당 자료를 마지막으로 확인해야 하는 물건입니다.
