광주지방법원 2025타경7005. 광주 북구 오치동 1031-6의 토지와 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)이고 제시외 건물과 지상 수목도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2020.04.13 설정된 서방새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 임태성 근저당과 제이비우리캐피탈·롯데카드·삼성카드·광주은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확하지만, 다가구주택 특성상 임차인 확인이 더 중요합니다. 실제 임차인은 11명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.04.13 이후라 대항력은 없지만, 박기현·임대식·이홍신·조동화·추영인·이희영·이현·김기현은 보증금이 확인되지 않습니다. 우선변제 여부 역시 확정일자 자료가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 1031-6 · 광주광역시 북구 송월로40번길 45-4 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2001.05.28 |
| 토지 | 대 225.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최우형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 660,376,800원 / 369,812,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 102,893,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 식재 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 2020.04.13 근저당이 말소기준
2001년 광주농업협동조합 근저당과 2006년 김경미 임차권등기는 이미 말소됐고, 2019년 서방새마을금고 근저당도 2020.04.01 해지됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.04.13 서방새마을금고 근저당권입니다. 이후 임태성 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 11명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종임 | 101호 | 2021.05.03 | 22,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성남 | 201호 | 2024.04.08 | 20,000,000원 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현국 | 303호 | 2021.05.27 | 90,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기현 | 알 수 없음 | 2025.09.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임대식 | 알 수 없음 | 2025.03.19 | 미상 | 2025.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍신 | 알 수 없음 | 2023.02.24 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조동화 | 알 수 없음 | 2023.04.18 | 미상 | 2026.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추영인 | 알 수 없음 | 2022.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희영 | 알 수 없음 | 2024.04.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현 | 알 수 없음 | 2024.03.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 알 수 없음 | 2023.05.24 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 369,812,000원으로 감정가 660,376,800원의 56% 회차이며, 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건에서 실질취득액은 현재 시나리오상 매수인 인수 0원을 반영하면 369,812,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,977,368원 |
| 2. 근저당 · 서방새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임태성 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,206,868원 | 15,206,868원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,121,597원 | 13,121,597원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,988,070원 | 9,988,070원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 23,967,413원 | 23,967,413원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,550,684원 |
현재 회차 시나리오에서는 표시된 채권 합계가 전액 배당되고 27,550,684원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 오치동 소재 광주자연과학고등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·점포주택·아파트 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택인 다가구주택으로 이용중입니다. 일반적인 급·배수설비, 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2001.05.28입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트, 내벽은 몰탈 위 페인트·벽지, 바닥은 바닥타일·장판, 창호는 섀시창호 마감입니다.
- 토지. 225.3㎡의 대지로 평지·가로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 574,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역·전통상업보존구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 11명 점유 재확인. 호실별 실제 점유자와 전입자 일치 여부, 공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 8명 확인. 박기현·임대식·이홍신·조동화·추영인·이희영·이현·김기현의 보증금과 계약내용을 매각물건명세서·임대차 자료로 보완 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자 자료가 확인되지 않으므로, 배당요구를 한 강성남·임대식·조동화·김기현을 포함해 각 임차인의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·다가구주택뿐 아니라 제시외 건물과 지상 식재 수목도 포함됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘11명 점유와 가격 검증’이 승부처
이 사건의 말소기준권리는 2020.04.13 서방새마을금고 근저당권이고, 확인된 11명의 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다.
하지만 다가구주택에서는 인수 0원이라는 결론만으로 분석이 끝나지 않습니다. 실제 임차인이 11명이고 8명은 보증금이 확인되지 않으며, 여러 임차인의 점유부분도 특정되지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트 역시 확인되지 않은 상태입니다. 이 물건은 등기 인수위험은 낮지만, 임대차 현황·명도·시장가격을 입찰 전에 반드시 재확인해야 하는 다가구주택으로 보는 것이 적절합니다.
