광주지방법원 2025타경7005. 광주 북구 오치동 1031-6의 토지와 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 660,376,800원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 462,264,000원입니다. 말소기준권리는 2020.04.13. 설정된 서방새마을금고 근저당권 144,000,000원이며, 이후 임태성 근저당권과 제이비우리캐피탈·롯데카드·삼성카드·광주은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 조사된 실제 임차인은 11명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.04.13. 이후이므로 자료상 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 이에 따라 현재 매각가뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 박기현·임대식·이홍신·조동화·추영인·이희영·이현·김기현은 보증금이 확인되지 않았고 일부는 사용부분도 알 수 없어, 입찰 전 현황과 명세서 원문 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7005 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 1031-6 · 광주광역시 북구 송월로40번길 45-4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2001.05.28. |
| 토지 | 대 · 225.3㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최우형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 660,376,800원 / 462,264,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 102,893,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 식재 수목 포함 · 다가구주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2001.06.07. 광주농업협동조합 근저당권 130,000,000원과 2006.02.27. 김경미의 주택임차권 13,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2019.11.08. 서방새마을금고 근저당권 132,000,000원 역시 2020.04.01. 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.04.13. 을구 7번 서방새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 중요
실제 임차인은 11명이며 보증기관 승계·대위 신고는 없습니다. 전입신고일은 전부 2020.04.13. 이후로 확인돼 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종임 | 101호 | 2021.05.03 | 22,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강성남 | 201호 | 2024.04.08 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025.11.26 | 없음 |
| 정현국 | 303호 · 주거 | 2021.05.27 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박기현 | 알수없음 | 2025.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임대식 | 알수없음 | 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.12.02 | 없음 |
| 이홍신 | 알수없음 | 2023.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조동화 | 알수없음 | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.02.05 | 없음 |
| 추영인 | 알수없음 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이희영 | 알수없음 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현 | 알수없음 | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 알수없음 | 2023.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 462,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,022,640원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서방새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 임태성 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,206,868원 | 15,206,868원 |
| 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,121,597원 | 13,121,597원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,988,070원 | 9,988,070원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 23,967,413원 | 23,967,413원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,957,412원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 336,283,948원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 118,957,412원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 462,264,000원 | 336,283,948원 | 0원 | 118,957,412원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 323,584,800원 | 318,254,613원 | 18,029,335원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 226,509,360원 | 222,538,229원 | 113,745,719원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인이나 별도 인수권리가 확인되지 않아 미배당액이 곧 매수인의 부담으로 전환되는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.
- 주위환경. 광주자연과학고등학교 남서측 인근이며, 단독주택·점포주택·아파트 등이 있는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트 등, 창호는 섀시창호 마감입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 225.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 574,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차호실 재확인. 101호·201호·303호 외 점유자들의 실제 사용부분을 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 박기현·임대식·이홍신·조동화·추영인·이희영·이현·김기현의 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 배당요구 여부. 강성남·임대식·조동화·김기현은 배당요구일이 확인되지만 다른 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각 대상에 제시외 건물과 지상 식재 수목이 포함됩니다. 현황과 감정 범위를 대조하세요.
- 명도. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 있는 다가구주택은 호실별 인도·퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원, 그러나 점유관계는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.04.13. 서방새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 11명도 모두 그 뒤에 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 다가구주택입니다. 임차인 수가 많고, 여러 점유자의 보증금과 사용부분이 확인되지 않아 명도와 임대차 사실관계는 아파트처럼 단순하지 않습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 최저가 462,264,000원이 가격적으로 매력적인지까지는 이 자료만으로 결론 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 현장·임차관계 확인이 중요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
