한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리인 제주신용협동조합 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 단독주택+토지는 아파트처럼 비교 가능한 시세가 명확하지 않아, 가격보다 현장·환금성 검토가 핵심입니다.
감정가
605,164,600원
평가금액
최저가
207,572,000원
3회 유찰 · 34.3%
매수인 인수
0원
인수권리 없음
핵심지표
환금성 확인
단독주택+토지
제주지방법원 2025타경1104. 제주시 조천읍 대흘리 1132-1, 1132-2 소재 103동 단독주택 및 토지 물건입니다. 감정가는 605,164,600원이었지만 세 차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 207,572,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 제주신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1104 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1132-1 103동 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘6길 70 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 안수미 |
| 감정가 / 최저가 | 605,164,600원 / 207,572,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 제주신용협동조합 / 290,754,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리는 2018.04.19 설정된 제주신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰로 낮아진 진입가격
현재 최저매각가는 207,572,000원으로 감정가 605,164,600원 대비 약 34.3% 수준입니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건은 동일 평형 아파트처럼 단순 실거래 비교가 어렵기 때문에, 가격 판단은 감정가 대비 하락 폭과 현장 가치 확인을 함께 봐야 합니다.
⚠️ 단독주택+토지의 핵심 체크 최저가 하락 폭은 크지만, 단독주택은 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 거래 가능성은 위치, 건물 상태, 토지 활용성, 임대 가능성에 따라 달라집니다.
③ 예상 배당표 (매각가 207,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,706,008원 |
| 근저당권 · 제주신용협동조합 | 455,000,000원 | 203,865,992원 |
| 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,902,360원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 기준 제주신용협동조합 근저당은 일부 배당되고, 이후 채권은 미배당이 발생합니다. 매수인에게 채무가 승계되는 구조는 아닙니다.
배당 분배
감정가 vs 현재 최저가
3회 유찰 후 최저매각가가 감정가 대비 크게 하락했습니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수 위험은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 가격만 보고 접근하기보다 단독주택 특유의 환금성·관리 상태·현장 조건을 확인해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
- 위치. 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재, 주변은 공동주택·단독주택·과수원 등이 혼재한 지역입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 3,951㎡, 계획관리지역이며 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며, 제시외 건물 포함 및 조경수·담장·데크 등은 토지에 포함 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 단독주택은 사진과 감정평가만으로 판단하기 어려워 건물 상태와 주변 환경 확인이 필요합니다.
- 임대 가능성. 임대관계는 미상으로 확인되므로 실제 점유 및 이용 현황 확인이 필요합니다.
- 토지 활용성. 계획관리지역 및 각종 보전구역 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 3회 유찰을 거치며 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리 분석상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 단독주택+토지 유형은 아파트처럼 즉시 비교 가능한 시장 가격이 없어, 저렴한 가격 자체보다 실제 활용성과 매각 가능성이 중요합니다. 권리는 합격, 최종 판단 기준은 현장 가치와 환금성입니다.
