광주지방법원 2025타경7333. 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층 104호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 소유자는 유한회사상산이며, 2017.03.10 소유권보존과 같은 날 온누리신용협동조합의 채권최고액 399,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.05.17 나주시 압류는 2021.08.03 해제로 말소됐고, 이후 2025.06.02 나주시 압류와 2025.09.16 국 압류가 다시 등기됐습니다. 두 압류 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당 순위가 달라질 수 있으므로 배당표는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층104호 |
| 도로명 | 전라남도 나주시 그린로 209 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 유한회사상산 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 356,355,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 점유상태 | 2025.12.08 부동산현황조사보고서상 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 또한 2025.12.08 현황조사보고서에는 현재 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 승계 구조는 없고, 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 말소기준인 2017.03.10 온누리신용협동조합 근저당 이후의 나주시·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 404,000,000원, 유찰 시 배당 부족 확대
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 404,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 323,200,000원, 2회 유찰 시는 258,560,000원입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 404,000,000원 | 397,560,000원 | 2,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 323,200,000원 | 317,875,200원 | 81,724,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 258,560,000원 | 254,140,160원 | 145,459,840원 | 0원 |
현재 회차에서는 온누리신용협동조합의 채권최고액 399,600,000원 중 397,560,000원이 배당되고 2,040,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 1회 유찰 시 미배당은 81,724,800원, 2회 유찰 시 145,459,840원으로 커지지만, 이는 채권자 배당 부족의 문제일 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,440,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온누리신용협동조합 | 399,600,000원 | 397,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,440,000원과 온누리신용협동조합 근저당 397,560,000원으로 매각대금 404,000,000원이 전부 배분됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,040,000원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 상산빌딩 5층 건물 중 제1층 제104호이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 도로. 북측 왕복 3차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 714.6㎡ · 공시지가 1,645,000원/㎡입니다.
- 계획. 혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류·중로2류 등에 접합니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 2025.12.08 부동산현황조사보고서상 현재 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건 용도 표기인 도시형생활주택과 감정평가 이용상태인 근린생활시설이 일치하는지 건축물 관련 원본을 확인하세요.
- 세금 우선순위. 나주시·국 압류가 있고 당해세 해당 시 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 공실 상태. 2025.12.08 현황조사 당시 공실이므로 현장 재방문을 통해 현재 점유와 내부 상태를 다시 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 404,000,000원, 1회 유찰 시 323,200,000원, 2회 유찰 시 258,560,000원 시나리오를 기준으로 상한선을 별도로 정하세요.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서도 채권최고액 기준 2,040,000원이 미배당이지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 용도와 가격”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.03.10 온누리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 현황조사 당시 공실이라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 사건상 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 근린생활시설이고 현재 회차 최저가는 404,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·용도·환금성은 확인 필요입니다. 특히 세금 압류의 실제 우선배당 여부와 1층 근린생활시설의 이용·임대 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
