광주지방법원 2025타경7685. 광주광역시 북구 중흥동 348-1 6층 601호로, 감정평가상 이용상태는 주택(방·거실·주방·욕실 등)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 6층이고, 등기상 소유자는 김경미입니다. 권리분석의 기준점은 2016년 5월 11일 설정된 서방새마을금고 근저당권 126,000,000원입니다. 이후 등기된 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
임차인은 유선희 1명입니다. 보증금은 145,000,000원이고, 전입신고일은 2016.05.24, 확정일자는 2018.05.24, 배당요구일은 2026.01.14입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 348-1 6층601호 · 광주광역시 북구 우치로1번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 집합건물 · 주택(방·거실·주방·욕실 등) · 철근콘크리트구조 6층 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김경미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 122,928,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.05.11 서방새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원입니다. 이후 2023.07.14 북광주세무서장 압류, 2025.04.17 광산세무서장 압류, 2025.12.03 서방새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 145,000,000원이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 | 601호 | 2016.05.24 | 2018.05.24 | 145,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.01.14 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 13일 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 현재 최저가 121,100,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에도 부족하므로 배당표상 임차인에게 돌아갈 잔여가 없습니다. 중요한 점은 배당 부족분을 매수인이 승계하는 대항력 임차인이 아니라는 것입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 173,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 121,100,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 84,770,000원(감정가의 49%), 3회 유찰 시는 59,338,999원(감정가의 34.3%)입니다.
그러나 동일 물건·인근 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 오직 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,495,400원 |
| 2. 근저당 · 서방새마을금고 | 126,000,000원 | 118,604,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 7,395,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,495,400원을 제외한 118,604,600원이 서방새마을금고 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 7,395,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 효동초등학교 남서측 인근이며, 주위는 일반주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 시내버스승강장이 인근에 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 6층 601호입니다. 외벽은 치장유리 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호이며 급·위생설비, 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 서측과 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 154.4㎡, 공시지가는 763,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 이용 특성. 감정평가상 본건은 주택으로 이용되고 있으며, 토지는 주거용오피스텔 및 단독주택부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 유선희의 전입일 2016.05.24가 말소기준일 2016.05.11보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 확정일자 2018.05.24, 배당요구일 2026.01.14가 확인됩니다. 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 원본 배당요구 및 임대차 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 변수. 등기상 국세 압류가 2건 존재하며 제공된 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않았습니다. 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 시장가격 별도 확인. 감정가 173,000,000원의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 실제 현장 매물·거래 수준과 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 601호 임차인 유선희가 조사되어 있으므로 낙찰 이후 현실적인 인도 일정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 남은 물건
이 사건의 핵심은 임차보증금 145,000,000원이라는 큰 숫자에 놀랄 필요가 없다는 점입니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 121,100,000원으로 계산됩니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 이 금액이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 현장 시세 확인 전까지 보류하는 접근이 맞습니다.
