광주지방법원 2025타경7685. 광주 북구 중흥동 348-1, 좋은사람들 6층 601호로 조사된 주택입니다. 등기상 말소기준은 2016.05.11. 서방새마을금고 근저당권 126,000,000원입니다. 이후 국세 압류 2건과 2025.12.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 145,000,000원의 임차인 유선희 씨인데, 전입일이 2016.05.24.로 근저당권 설정일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
즉 보증금이 현재 최저매각가보다 크더라도, 이 사건은 ‘대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형’이 아닙니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 임차인은 2026.01.14. 배당요구를 했고 확정일자는 2018.05.24.이므로, 실제 배당관계는 매각대금과 선순위 채권·조세관계에 따라 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 348-1 6층 601호 · 도로명 광주광역시 북구 우치로1번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 감정평가상 주택(방, 거실, 주방, 욕실 등) · 철근콘크리트구조 6층 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 96,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 122,928,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 압류는 소멸
말소기준은 2016.05.11. 서방새마을금고 근저당권입니다. 2023.07.14. 북광주세무서장 관련 압류, 2025.04.17. 광산세무서장 관련 압류, 2025.12.03. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 126,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 122,928,970원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 | 601호 | 2016.05.24 | 2018.05.24 | 145,000,000원 | 2026.01.14 | 대항력 없음 우선변제 판단 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 96,880,000원으로 감정가 173,000,000원의 56%입니다. 두 차례 유찰되면서 금액 자체는 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교자료가 없어 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”라고 단정할 근거는 없습니다.
권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 동일하게 96,880,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 가격의 적정성은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 인근 거래가격과 비교해야 하므로, 56%라는 숫자만으로 응찰 판단을 끝내면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,143,840원 |
| 2. 근저당 · 서방새마을금고 | 126,000,000원 | 94,736,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 서방새마을금고 채권최고액 126,000,000원 중 94,736,160원이 배당되고 31,263,840원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효동초등학교 남서측 인근으로, 주위는 일반주택·다가구주택·아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 시내버스승강장이 인근에 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 6층 601호이며 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 토지면적은 154.4㎡, 지목은 대, 공시지가는 763,000원/㎡입니다. 서측과 북측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 전입일 2016.05.24., 말소기준 2016.05.11.로 대항력 없음이 핵심입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 매각가에서는 선순위 근저당 배당 후 여유가 없습니다. 조세와 최우선변제 여부를 포함한 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 주택·유사 호수의 최근 거래를 별도 확인하세요.
- 용도·환금성 점검. 사건상 용도는 단독주택이고 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 토지는 주거용오피스텔 및 단독주택부지로 이용 중이라고 기재돼 있어 실제 건축물 용도와 수요층을 현장에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 6층 중 6층이며 승강기·난방·소방설비가 있는 것으로 조사됐습니다. 내부 상태와 누수·시설 하자 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차·배당·감정자료를 바탕으로 한 분석입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관련 서류 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 145,000,000원입니다. 하지만 권리순서를 보면 결론이 달라집니다. 말소기준인 서방새마을금고 근저당권은 2016.05.11., 임차인 전입은 2016.05.24.로 더 늦습니다. 따라서 제공 자료상 임차인은 대항력이 없고, 현재 최저가 96,880,000원으로 낙찰돼도 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 실질취득액은 현재 가정에서 96,880,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰과 감정가 대비 56%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 연결해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 이 물건은 권리 쪽 핵심 위험은 비교적 명확하게 정리되지만, 가격 적정성은 별도 시세조사가 필요한 사건입니다.
