제주지방법원 2025타경1156. 제주 한림읍 협재리 라온프라이빗타운 215동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 관광숙박시설(휴양콘도미니엄)이며, 2011년 11월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 기와지붕 7층 건물의 1층 호실입니다. 감정가는 736,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 360,640,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리관계의 중심은 2024년 1월 30일 설정된 주식회사유에이스대부 근저당권 450,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 제주특별자치도의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 이미 2019년 10월 1일 해제되어 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2838 라온프라이빗타운 215동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 관광숙박시설(휴양콘도미니엄) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 7층 건물 중 1층 102호 · 사용승인 2011.11.04 |
| 소유자 | 왕덕천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 736,000,000원 / 360,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유에이스대부 / 336,986,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.30 주식회사유에이스대부 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가 360,640,000원은 감정가 736,000,000원의 49%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 시장가와의 할인율은 아닙니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 관광숙박시설(휴양콘도미니엄)으로 이용 중이고, 주변도 숙박시설·타운하우스·단독주택·농경지가 혼재하는 관광유원지대입니다.
따라서 가격 판단에서는 단순히 “2회 유찰돼 반값”이라는 접근보다, 동일 시설 또는 유사 휴양콘도미니엄의 실제 거래가격과 운영·이용 제약을 별도로 확인하는 것이 중요합니다. 현재 확인된 자료만으로는 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,848,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유에이스대부 | 450,000,000원 | 354,791,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 근저당권 채권최고액 450,000,000원 중 354,791,040원이 배당되고 95,208,960원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한림읍 협재리 소재 재릉초등학교 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 관광유원지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 현재 관광숙박시설(휴양콘도미니엄)으로 이용 중입니다. 토지도 관광숙박시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 5필 일단 토지로 북서측·남서측·남동측에 각각 폭 약 25m·15m·6m 내외의 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·유원지이며 공시지가는 203,600원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이고 토지이용상황은 콘도미니엄입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등에 저촉되며, 일부 토지는 국가지정문화유산구역·공익용산지·보전산지·절대보전지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 옥내소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 360,640,000원 | 354,791,040원 | 95,208,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 252,447,999원 | 248,113,727원 | 201,886,273원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 176,713,599원 | 173,439,609원 | 276,560,391원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 336,986,301원이 배당액 354,791,040원 범위 안에 들어오지만, 3회 유찰 가격에서는 배당액이 248,113,727원으로 감소합니다. 다만 근저당권자의 미배당 채권이 증가하는 것과 낙찰자의 인수 부담은 별개입니다. 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자·실제 이용주체와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 공동주택이 아니라 관광숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 실제 사용 방식과 관련 규제·운영 조건을 주거용 부동산과 동일하게 보지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 유사 관광숙박시설의 실제 거래가격을 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·유원지와 역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역 등 토지이용 관련 제한을 원문 기준으로 확인하세요.
- 미납비용 확인. 관리·운영 관련 미납금이나 공용부분 부담이 존재하는지 관리주체를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 용도가 승부처
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 유에이스대부 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 매각물건명세서에도 인수권리·법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 360,640,000원까지 내려왔지만, 대상은 휴양콘도미니엄이고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 실제 시세를 확인하지 않은 채 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 확인 필요. 이 세 항목을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
