광주지방법원 2025타경31756. 나주시 금천면 빛가람코오롱하늘채 제112동 제16층 제1604호 아파트입니다. 감정가 329,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 230,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.06. 접수 제8588호 우리은행 근저당권이고, 이 근저당권은 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 김영미 1명입니다. 전입일은 2023.03.28.로 말소기준일 2023.03.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.04.14. 접수돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이라는 점은 배당관계 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 천석길 35, 제112동 제16층 제1604호 (빛가람코오롱하늘채) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8411㎡ · 지상22층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 박초희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 230,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 234,241,719원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 빛가람코오롱하늘채 · 1,480세대 · 2022.11.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.06. 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권 255,200,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번 근저당권 62,480,000원을 포함해 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당권은 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 2025.02.12. 한국주택금융공사가 이 사건 임의경매개시결정을 받았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.2%
빛가람코오롱하늘채 동일면적의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고, 평균 거래가는 306,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 300,000,000원, 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 355,000,000원입니다. 현재 최저매각가 230,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%로, 현재 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8411㎡ | 12건 | 306,375,000원 |
감정가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 306,375,000원보다 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 230,300,000원까지 내려왔습니다. 특히 최신 거래 300,000,000원과 실거래 표본 최저 280,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가가 아니라 현재 1회 유찰 가격을 기준으로 시세 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,024,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 255,200,000원 | 226,275,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 62,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,673,990원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,096,453원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,765,702원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 40,652,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,238,233원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 75,045,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 230,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 477,151,786원 중 226,275,800원이 배당되고 미배당은 250,875,986원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당 시뮬레이션의 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 250,875,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 318,998,726원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,847,000원 | 110,467,142원 | 366,684,644원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰에서도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주배박물관 남동측 인근이며 주변은 아파트단지·자연마을·농경지이고 인근에 전남혁신도시가 위치한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지상22층 건물 중 제112동 제16층 제1604호로, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·단지 내 CCTV·보안출입문 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 규모·환금성. 1,480세대, 2022.11.29. 준공 단지이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김영미 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이고 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 우리은행 명의로 설정됐다가 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 경매신청채권자와 등기권리의 연결관계를 원본에서 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 가격 판단은 감정가 329,000,000원이 아니라 현재 실질취득 230,300,000원을 최근 12개월 평균 306,375,000원·최신 거래 300,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재 1회 유찰 상태이므로 161,210,000원·112,847,000원 시나리오도 자금 계획에 함께 두는 편이 합리적입니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 김영미 씨가 조사돼 있으므로 실제 점유 현황과 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 가격은 실거래 아래
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2023.03.06. 우리은행 근저당이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김영미 씨도 2023.03.28. 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서 가장 주의할 부분은 보증금·확정일자·우선변제 여부가 아직 확인되지 않았다는 점입니다.
가격은 신건 때와 상황이 달라졌습니다. 감정가 329,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 230,300,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 306,375,000원의 75.2%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 실거래 표본 최저 280,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리상 인수 부담은 없고 가격도 최근 거래 수준 아래에 들어온 회차입니다. 다만 실제 응찰 전에는 미상인 임차보증금과 배당관계를 최종 확인하는 것이 이 사건의 마지막 점검사항입니다.
