제주지방법원 2025타경1214. 제주 제주시 한림읍 상명리 615 소재 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 창고로 이용 중이고, 토지는 지목·이용상황 모두 과수원, 면적은 3,415㎡입니다. 등기 권리관계만 놓고 보면 말소기준은 2015.06.09 한림농업협동조합 근저당권이고, 임차인 신고가 없어 배당가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 매각조건과 환금성입니다. 토지 취득에는 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다. 또 토지의 도로접면은 맹지로 표시되어 있는 반면 감정평가 현황에는 본건까지 차량 접근이 가능한 것으로 기재돼 있어, 실제 통행·진입 조건은 입찰 판단의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1214 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 615 · 도로명주소 명상로 96 |
| 물건종류 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 과수원 · 3,415㎡ · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 건물 | 블럭조 칼라강판지붕 단층 · 사용승인일 1996.07.22 |
| 소유자 | 이안순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 460,632,250원 / 157,997,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림농업협동조합 / 141,306,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3 포함 · 토지 식재 과수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 말소기준은 2015.06.09 설정된 한림농업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 460,632,250원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 157,997,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 금액 역시 157,997,000원입니다.
하지만 같은 용도·입지의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 과수원 3,415㎡와 주택·창고가 일괄매각되고, 농지취득자격증명 조건과 맹지 표시가 함께 있어 일반 주거용 집합건물과 환금성 구조가 다릅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 157,997,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 24,985,042원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,597,900원 | 108,249,529원 | 21,750,471원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,418,530원 | 75,624,996원 | 54,375,004원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,011,958원 |
| 2. 근저당권 · 한림농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,985,042원 |
현재 최저가 157,997,000원 가정에서는 배당기준 채권액 130,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 24,985,042원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액은 141,306,013원이며, 회차가 더 내려가도 제시된 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한림읍 상명리 소재 밝은오름 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 목장용지·전·과수원·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 과수원 3,415㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 공시지가는 32,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역이며, 가축사육제한구역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급 등이 포함됩니다.
- 건물. 블럭조 칼라강판지붕 단층, 사용승인일 1996.07.22. 위생·급배수설비와 일부 냉장설비가 되어 있습니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서 비고상 지붕은 공부상 ‘스레트지붕’이나 현황 ‘칼라강판지붕’, 용도는 공부상 ‘감귤저장고’이나 현황 ‘주택 및 창고’로 이용 중입니다.
- 매각범위. 제시외 건물 2-1·2-2·2-3과 토지에 식재된 과수목을 포함해 일괄매각합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선. 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다. 발급 가능 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지·진입관계 확인. 토지 정보에는 맹지로 표시돼 있지만 감정평가에는 차량 접근 가능으로 기재돼 있습니다. 실제 진입 경로와 이용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 감귤저장고에서 현황 주택 및 창고로 이용되고 있고, 지붕도 공부와 현황이 다르게 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 3개와 과수목까지 최저매각가격에 포함됩니다.
- 근저당 변경 이력 확인. 2015년 채권최고액 130,000,000원 설정 후 2017년 210,000,000원으로 변경된 등기 이력이 있으므로 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 권리와 환금성 분리 판단. 매수인 인수액 0원이라는 권리상 장점과, 3회 유찰·농지·맹지·주택 및 창고 이용이라는 매각 난도는 별개의 요소입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
이 사건은 등기 권리관계만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 말소기준권리 명확, 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 157,997,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 할인율만으로 시세 메리트를 확인할 수 없습니다.
오히려 이 물건의 승부처는 농지취득자격증명입니다. 제출하지 않으면 매수보증금을 돌려받지 못하는 특별매각조건이고, 과수원 3,415㎡·맹지 표시·현황 주택 및 창고·제시외 건물과 과수목 포함이라는 요소가 동시에 존재합니다. 여기에 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 감안하면, 권리는 비교적 깨끗하지만 환금성과 절차 난도는 낮게 볼 수 없는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 불가, 특별매각조건은 반드시 선확인.
